El fondo de reserva: cuánto exige la ley y para qué sirve de verdad

El fondo de reserva es obligatorio, tiene un mínimo marcado por la ley y es, probablemente, la herramienta que más disgustos evita a una comunidad. También es la que peor se entiende.

Qué dice la ley

La Ley de Propiedad Horizontal obliga a constituir un fondo de reserva que no puede ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario de la comunidad. Se dota con las aportaciones de los propietarios y forma parte del presupuesto, no es un extra opcional.

Para qué sirve

Para atender obras de conservación, reparación y rehabilitación del edificio. También puede destinarse a suscribir el seguro del inmueble o un contrato de mantenimiento permanente.

Dicho en claro: es el colchón que evita que cada imprevisto se convierta en una derrama.

Por qué casi ninguna comunidad lo tiene bien

Porque el 10% es un mínimo, no un objetivo. En un edificio con ascensor, con cierta antigüedad o con instalaciones que envejecen, ese mínimo se queda muy corto frente a lo que cuesta una reparación seria.

Y porque cuando el fondo se usa, muchas comunidades no lo vuelven a dotar. Un fondo gastado y no repuesto es un fondo que no existe.

Lo que marca la diferencia

• Dotarlo por encima del mínimo si el edificio lo pide. Subir un poco la cuota mensual duele mucho menos que una derrama de golpe, y es exactamente el mismo dinero repartido en el tiempo.
• Tenerlo en una cuenta identificable, no confundido con la tesorería del día a día.
• Reponerlo después de usarlo, con la misma naturalidad con la que se usó.

Y una forma sencilla de plantearlo en junta

En vez de discutir un porcentaje abstracto, poned sobre la mesa lo que cuesta de verdad lo que os puede tocar: una reparación de cubierta, una sustitución de maquinaria de ascensor, una fachada. Cuando la gente ve la cifra real, la conversación sobre el fondo de reserva cambia por completo.