Estatutos y normas de régimen interior: qué es cada cosa

Estatutos y normas de régimen interior. Suena a lenguaje de notaría, y por eso en muchas comunidades pequeñas nadie sabe del todo qué tiene y qué no tiene. La buena noticia es que la diferencia se explica en dos frases: los estatutos dicen cómo es el edificio y qué derechos y obligaciones tiene cada propietario; las normas de régimen interior dicen cómo convivimos el día a día.

Los estatutos: la parte que toca a la propiedad

Los estatutos suelen nacer con el edificio. Se redactan al dividir el inmueble en pisos y locales y quedan recogidos junto a la escritura de división horizontal. Ahí está lo que define la comunidad como tal:

• Qué es elemento común y qué es privativo: el portal, la cubierta, el patio de luces, la terraza que usa solo un vecino.
• La cuota de participación de cada piso o local, que es la que marca cuánto paga cada uno.
• Los usos permitidos o prohibidos en pisos y locales.
• Reglas particulares sobre gastos, por ejemplo si los bajos participan o no en el ascensor.
• El destino del edificio y las limitaciones al uso de los elementos comunes.

Todo eso afecta al derecho de propiedad de cada uno, y por eso no se cambia a la ligera. Modificar un estatuto es, en la práctica, cambiar las condiciones con las que alguien compró su casa.

Las normas de régimen interior: la convivencia

Las normas de régimen interior van un escalón por debajo. Regulan el uso de lo común y los detalles del día a día, sin tocar la propiedad de nadie. Son las que responden a las preguntas de siempre:

• Horario de la piscina y del cuarto de bicicletas.
• Cómo se reserva el ascensor en una mudanza y quién responde si se estropea algo.
• Horas razonables para obras y para ruidos.
• Uso del trastero, del tendedero, del garaje o de la zona de juegos.
• Dónde y cuándo se sacan los cubos de basura.
• Si se pueden poner toldos o macetas en la barandilla, y de qué manera.

La regla mental es sencilla: si la norma limita cómo usas algo común, es régimen interior. Si toca lo que es tuyo, cuánto pagas o qué puedes hacer dentro de tu piso, estamos hablando de estatutos.

Cómo se aprueba cada cosa

Aquí también hay una diferencia clara de exigencia.

Los estatutos, al afectar a derechos de los propietarios, necesitan un acuerdo muy amplio en junta, y en muchos casos la unanimidad. Además, para que obliguen también a quien compre un piso en el futuro, conviene inscribirlos en el Registro de la Propiedad. Sin esa inscripción, un comprador nuevo puede alegar que no le constaban.

Las normas de régimen interior se aprueban en junta con una mayoría bastante más accesible, no necesitan pasar por el Registro y obligan a propietarios, inquilinos y a cualquiera que use el edificio.

Como los criterios y las mayorías cambian según el tipo de acuerdo y se han ido reformando con los años, antes de llevar algo importante a la junta merece la pena comprobar la normativa vigente o consultarlo con un profesional. Un acuerdo mal aprobado se puede impugnar, y entonces habréis perdido el tiempo dos veces.

Escribirlas bien es la mitad del trabajo

Una norma que nadie recuerda no existe, y una norma ambigua genera más discusiones que la ausencia de norma.

• Concretad. "Respetar el descanso" no es una norma; "no usar herramientas eléctricas antes de las nueve de la mañana ni después de las nueve de la noche" sí lo es.
• Decid qué pasa si no se cumple, aunque sea solo un aviso por escrito del presidente.
• Fechad cada versión y anotad en qué junta se aprobó.
• No copiéis el reglamento de otra comunidad sin adaptarlo: si no tenéis piscina, sobra el capítulo de la piscina.
• Revisadlas cada cierto tiempo. Los patinetes, los puntos de recarga o el reparto de paquetería no estaban en los reglamentos de hace veinte años.

Y que estén a mano

De poco sirve tener unos estatutos impecables si viven en una carpeta en casa del presidente de hace tres años. Cuando la presidencia rota cada año, los documentos se pierden por el camino con una facilidad asombrosa.

Tener los estatutos y las normas donde cualquier vecino pueda consultarlos, también el que acaba de llegar, evita media discusión antes de que empiece. En Dommiva viven junto al resto de documentos de la comunidad, para que nadie tenga que preguntar dónde estaban.