Les tantièmes : ce que c'est et pourquoi ils commandent

Sur l'acte de votre logement figure un nombre à décimales que presque personne ne regarde et qui décide deux choses très importantes : combien vous payez et combien pèse votre voix.

Ce que c'est

Le tantième (ou quote-part) est le pourcentage que votre logement représente sur l'ensemble de l'immeuble. La somme de tous fait 100. Il est fixé dans l'acte constitutif de la propriété horizontale et l'assemblée ne le décide pas.

À quoi il sert

• À répartir les charges communes, sauf accord valable prévoyant autre chose.
• À calculer les majorités lors des votes. Beaucoup de décisions exigent une double majorité : en copropriétaires et en tantièmes.

C'est pourquoi un procès-verbal bien fait indique toujours les deux chiffres : combien ont voté et quels tantièmes ils totalisaient.

Pourquoi cela paraît parfois injuste

Parce que cela ne dépend pas que de la surface. Lors de leur fixation, on peut pondérer l'usage prévisible des parties communes, l'étage, la situation. Un rez-de-chaussée avec entrée indépendante et un dernier étage avec terrasse peuvent avoir des tantièmes qui ne correspondent à l'intuition de personne.

Peut-on les changer ?

Oui, mais c'est sérieux : modifier les tantièmes touche à l'acte constitutif et exige en principe l'unanimité, en plus d'être formalisé par acte notarié et publié. Ce n'est pas une décision ordinaire d'assemblée.

Il existe des exceptions limitées (par exemple en cas de modification physique réelle de l'immeuble), mais la règle pratique est : comptez sur l'unanimité et sur le notaire.

Ce qu'on peut faire sans y toucher

Convenir de répartitions différentes pour des charges précises. C'est courant et parfaitement valable : l'ascenseur que n'utilisent pas les rez-de-chaussée, la piscine, le hall. Il faut une décision à la majorité applicable, bien consignée au procès-verbal et, le cas échéant, dans le règlement.

Le point pratique

Si votre copropriété a un débat récurrent sur qui paie quoi, cela se règle presque toujours mieux par un accord de répartition par postes que par une tentative de changer les tantièmes. La seconde n'aboutit presque jamais.