Embaucher un gardien ou concierge : ce qu'implique de devenir « employeur »

Ils se raréfient, mais beaucoup de copropriétés ont encore (ou envisagent) du personnel propre. Être employeur, c'est une autre division : mieux vaut le savoir avant.

Ce que cela implique

• Immatriculation de la copropriété comme employeur, contrat selon la convention collective des employés d'immeubles de votre province (catégories, horaires, primes, gratifications).
• Paie, cotisations sociales, retenues (il vous faudra un cabinet de paie : 40–80 €/mois).
• Remplacements pour congés et arrêts (ce que personne ne budgète et qui arrive toujours).
• Prévention des risques professionnels et sa paperasse.
• Et en fin de carrière : le départ en retraite peut déclencher des indemnités, ou la fameuse question du logement de fonction s'il existe.

Les ordres de grandeur

Un concierge à temps plein : entre 22 000 et 30 000 €/an de coût employeur total selon la convention et l'ancienneté. Réparti sur 15 logements : 130–170 €/mois par logement pour la conciergerie SEULE.

Les alternatives utilisées par le marché

• Sociétés de conciergerie (personnel externe) : plus cher à l'heure, zéro gestion sociale, remplacements inclus.
• Conciergerie partielle (matins) + contrôle d'accès électronique.
• Répartir les fonctions : ménage prestataire + visiophone + gestion administrative numérisée — la combinaison qui a remplacé la loge dans la plupart des immeubles moyens.

Si vous avez déjà un salarié

Soignez la relation et les documents avec la rigueur d'une entreprise : c'est la source des contentieux les plus coûteux qu'une copropriété puisse connaître. Et budgétez TOUJOURS le poste complet (avec remplacements et provision d'ancienneté), pas seulement la paie du mois.

La décision honnête

Supprimer une loge historique est une décision délicate (3/5, avec des droits du salarié en jeu : conseil en droit du travail indispensable). En créer une en 2026, avec les alternatives actuelles, se justifie rarement dans les petits immeubles.