Le fonds de réserve : ce qu'exige la loi et à quoi il sert vraiment

Le fonds de réserve est obligatoire, il a un minimum fixé par la loi et c'est probablement l'outil qui épargne le plus d'ennuis à une copropriété. C'est aussi celui qu'on comprend le plus mal.

Ce que dit la loi

La loi espagnole de propriété horizontale impose un fonds de réserve qui ne peut être inférieur à 10 % du dernier budget ordinaire de la copropriété. Il est alimenté par les contributions des copropriétaires et fait partie du budget : ce n'est pas un supplément facultatif.

À quoi il sert

À financer les travaux de conservation, de réparation et de réhabilitation de l'immeuble. Il peut aussi servir à souscrire l'assurance de l'immeuble ou un contrat d'entretien permanent.

Dit simplement : c'est le matelas qui évite que chaque imprévu se transforme en appel de fonds.

Pourquoi presque aucune copropriété ne l'a correct

Parce que 10 % est un minimum, pas un objectif. Dans un immeuble avec ascenseur, d'un certain âge ou dont les installations vieillissent, ce minimum est très loin du coût d'une réparation sérieuse.

Et parce qu'une fois le fonds utilisé, beaucoup de copropriétés ne le reconstituent pas. Un fonds dépensé et non reconstitué est un fonds qui n'existe pas.

Ce qui fait la différence

• Le doter au-dessus du minimum si l'immeuble l'exige. Augmenter légèrement la charge mensuelle fait bien moins mal qu'un appel de fonds d'un coup, et c'est exactement le même argent réparti dans le temps.
• Le tenir sur un compte identifiable, non confondu avec la trésorerie courante.
• Le reconstituer après usage, avec le même naturel qu'on l'a utilisé.

Et une façon simple de le présenter en assemblée

Plutôt que de débattre d'un pourcentage abstrait, mettez sur la table ce que coûte réellement ce qui peut vous tomber dessus : une réfection de toiture, le remplacement de la machinerie d'ascenseur, une façade. Quand les gens voient le chiffre réel, la conversation sur le fonds de réserve change du tout au tout.