Humidité et fuites : à qui la faute (et la facture)

C'est, et de loin, le conflit le plus fréquent dans toute copropriété. Et il commence presque toujours pareil : quelqu'un a une tache au plafond et personne ne veut qu'elle soit la sienne.

La règle générale

Qui paie dépend de l'endroit où se trouve l'origine, pas de l'endroit où le dommage apparaît :

• Si l'origine se trouve dans une partie commune (descente d'eau, toiture, façade, canalisation générale), c'est la copropriété qui répond de la réparation.
• Si l'origine se trouve dans une partie privative (une installation intérieure d'un logement), c'est ce copropriétaire qui répond.

Cela paraît simple. Le problème est de déterminer l'origine, et c'est là que des mois entiers s'enlisent.

Les étapes, dans l'ordre

1. Documenter dès le premier jour. Photos datées, évolution de la tache, et communication écrite au président et au voisin concerné.
2. Déclarer le sinistre au plus tôt, aussi bien à l'assurance de la copropriété qu'à celle du voisin concerné. Beaucoup de contrats couvrent la recherche de fuite, qui est souvent la partie chère et pénible.
3. Localiser l'origine avec un professionnel, pas par déduction de palier. Un rapport technique est la seule chose qui clôt la discussion.
4. Réparer l'origine d'abord, le dommage ensuite. Repeindre avant d'avoir traité la fuite, c'est jeter l'argent — et cela arrive constamment.

Le dommage et la cause sont deux factures distinctes

Réparer la canalisation est une chose ; refaire le plafond et la peinture du voisin du dessous en est une autre. Elles peuvent relever de responsables différents et de contrats différents. Mieux vaut les séparer dès le départ pour ne pas finir à discuter d'un montant global que personne ne sait décomposer.

Si le voisin ne coopère pas

Si la fuite se situe dans un logement et que le propriétaire ne permet ni l'accès ni la réparation, il existe la voie de la mise en demeure et, si nécessaire, la voie judiciaire. La loi oblige à permettre l'accès pour les réparations nécessaires et à consentir aux travaux indispensables.

Et ce qui évite la moitié de ces cas

L'entretien de la toiture et des descentes. Les fuites n'apparaissent presque jamais d'un coup : elles apparaissent après des années sans que personne ne regarde en haut. Une visite périodique de la toiture coûte peu et évite le conflit le plus cher et le plus long qu'une copropriété puisse connaître.