Les impayés : la procédure réelle, étape par étape

C'est le problème qui use le plus un président, et celui où l'on improvise le plus. La procédure existe et fonctionne, mais il faut la suivre dans l'ordre.

Étape 1 : que la dette soit bien documentée

Avant tout, la comptabilité doit être irréprochable : ce qui est dû, sur quelle période, et quels appels ont été émis. Une réclamation adossée à des comptes fragiles tombe d'elle-même.

Étape 2 : la mise en demeure écrite

Avant toute démarche formelle, une communication écrite : combien est dû, à quel titre, et un délai. Beaucoup de cas se règlent là, surtout s'il s'agit d'un oubli ou d'un problème ponctuel. Conservez copie et preuve d'envoi.

Étape 3 : décision de l'assemblée

Pour agir en justice, il faut que l'assemblée approuve la liquidation de la dette et autorise l'action. Cette décision est notifiée au débiteur. C'est l'étape la plus souvent sautée, et sans elle on ne peut pas continuer.

Étape 4 : la procédure d'injonction de payer

C'est la voie spécifique aux dettes de copropriété, conçue pour être accessible : relativement rapide et, pour des montants modérés, sans obligation d'avocat ni de représentation. Si le débiteur ne s'y oppose pas, elle devient un titre exécutoire.

Ce qui fonctionne également

• Afficher la liste des impayés sur le tableau de la copropriété est prévu par la loi sous conditions précises (quand la notification n'a pas pu se faire autrement). Ce n'est pas une humiliation publique improvisée : cela a sa procédure.
• La privation du droit de vote : un copropriétaire non à jour peut se retrouver sans voix en assemblée, s'il n'a ni contesté ni consigné la dette.

Ce qui ne fonctionne pas

Lui couper l'eau, l'électricité ou l'usage de l'ascenseur ou de la piscine. Même si cela paraît juste et même si c'est voté en assemblée, ce sont des voies de fait et cela met la copropriété en tort. On perd le procès et on paie.

Et le plus important

Ne pas laisser filer. Les dettes de copropriété se prescrivent, et un impayé qui traîne trois ans sans aucun acte formel est bien plus difficile à recouvrer qu'un impayé traité au bout de deux mois. La gêne de réclamer tôt est toujours moindre que celle de réclamer tard.