Estatutos e normas de réxime interior: que é cada cousa

Estatutos e normas de réxime interior. Soa a linguaxe de notaría, e por iso en moitas comunidades pequenas ninguén sabe de todo que ten e que non ten. A boa noticia é que a diferenza explícase en dúas frases: os estatutos din como é o edificio e que dereitos e obrigas ten cada propietario; as normas de réxime interior din como convivimos o día a día.

Os estatutos: a parte que toca a propiedade

Os estatutos adoitan nacer co edificio. Redáctanse ao dividir o inmoble en pisos e locais e quedan recollidos xunto á escritura de división horizontal. Aí está o que define a comunidade como tal:

• Que é elemento común e que é privativo: o portal, a cuberta, o patio de luces, a terraza que usa só un veciño.
• A cota de participación de cada piso ou local, que é a que marca canto paga cadaquén.
• Os usos permitidos ou prohibidos en pisos e locais.
• Regras particulares sobre gastos, por exemplo se os baixos participan ou non no ascensor.
• O destino do edificio e as limitacións ao uso dos elementos comúns.

Todo iso afecta ao dereito de propiedade de cadaquén, e por iso non se cambia á lixeira. Modificar un estatuto é, na práctica, cambiar as condicións coas que alguén mercou a súa casa.

As normas de réxime interior: a convivencia

As normas de réxime interior van un chanzo por debaixo. Regulan o uso do común e os detalles do día a día, sen tocar a propiedade de ninguén. Son as que responden ás preguntas de sempre:

• Horario da piscina e do cuarto das bicicletas.
• Como se reserva o ascensor nunha mudanza e quen responde se se estraga algo.
• Horas razoables para obras e para ruídos.
• Uso do trasteiro, do tendal, do garaxe ou da zona de xogos.
• Onde e cando se sacan os cubos do lixo.
• Se se poden poñer toldos ou testos na varanda, e de que xeito.

A regra mental é sinxela: se a norma limita como usas algo común, é réxime interior. Se toca o que é teu, canto pagas ou que podes facer dentro do teu piso, falamos de estatutos.

Como se aproba cada cousa

Aquí tamén hai unha diferenza clara de esixencia.

Os estatutos, ao afectaren dereitos dos propietarios, precisan un acordo moi amplo na xunta, e en moitos casos a unanimidade. Ademais, para que obriguen tamén a quen merque un piso no futuro, convén inscribilos no Rexistro da Propiedade. Sen esa inscrición, un comprador novo pode alegar que non lle constaban.

As normas de réxime interior apróbanse na xunta cunha maioría bastante máis accesible, non precisan pasar polo Rexistro e obrigan a propietarios, inquilinos e a calquera que use o edificio.

Como os criterios e as maiorías cambian segundo o tipo de acordo e foron reformándose cos anos, antes de levar algo importante á xunta paga a pena comprobar a normativa vixente ou consultalo cun profesional. Un acordo mal aprobado pódese impugnar, e daquela perderedes o tempo dúas veces.

Escribilas ben é medio traballo

Unha norma que ninguén lembra non existe, e unha norma ambigua xera máis discusións que a ausencia de norma.

• Concretade. "Respectar o descanso" non é unha norma; "non usar ferramentas eléctricas antes das nove da mañá nin despois das nove da noite" si o é.
• Dicide que pasa se non se cumpre, aínda que sexa só un aviso por escrito do presidente.
• Poñede data a cada versión e anotade en que xunta se aprobou.
• Non copiedes o regulamento doutra comunidade sen adaptalo: se non tedes piscina, sobra o capítulo da piscina.
• Revisádeas de cando en vez. Os patinetes, os puntos de recarga ou o reparto de paquetería non estaban nos regulamentos de hai vinte anos.

E que estean á man

De pouco serve ter uns estatutos impecables se viven nunha carpeta na casa do presidente de hai tres anos. Cando a presidencia rota cada ano, os documentos pérdense polo camiño cunha facilidade asombrosa.

Ter os estatutos e as normas onde calquera veciño poida consultalos, tamén o que acaba de chegar, aforra media discusión antes de que empece. En Dommiva viven xunto ao resto de documentos da comunidade, para que ninguén teña que preguntar onde estaban.