Trasformare un locale in abitazione: il condominio può impedirlo?

Un locale vuoto diventa due appartamenti e mezzo edificio si chiede se si possa fare così, senz'altro.

La regola generale

Il proprietario può cambiare la destinazione della propria unità salvo che il regolamento lo vieti espressamente. Il condominio non ha un diritto generale di veto su ciò che ciascuno fa dentro casa propria.

Ovvero: se il regolamento tace, il condominio non può impedirlo con una votazione, nemmeno all'unanimità, perché non sta decidendo su parti comuni ma sulla proprietà altrui.

Cosa il condominio può esigere

Qui ha un margine reale:

• Che siano rispettate le parti comuni. Aprire nuovi vani in facciata, modificare la struttura o deviare colonne di scarico comuni richiede l'autorizzazione dell'assemblea, con la maggioranza dovuta.
• Che i lavori non danneggino né compromettano stabilità e sicurezza dell'edificio, con progetto tecnico ove occorra.
• Che si aggiornino i millesimi se la trasformazione li altera — cosa che quasi sempre si dimentica e che poi genera anni di liti sulla ripartizione.
• Che si rispettino il regolamento e la ripartizione delle spese spettante alla nuova destinazione.

Il punto che decide quasi tutti i casi

Molti atti costitutivi datati contengono una clausola che limita l'uso dei locali o richiede autorizzazione per cambiarlo. Se c'è, vincola. Se non c'è, introdurla ora richiede l'unanimità, e non può applicarsi retroattivamente a una trasformazione già avvenuta.

E l'urbanistica, che conta di più

Prima del condominio c'è il Comune: la trasformazione richiede la licenza di cambio di destinazione d'uso, e il locale deve rispettare i requisiti di abitabilità della normativa locale (superficie minima, ventilazione, altezza utile, accessi). Molti progetti si fermano lì, non in assemblea.

Il consiglio per chi presiede

Non entrare nel merito se ti sembra giusto o meno. Chiedi per iscritto licenza e progetto, verifica quali parti comuni vengono toccate e porta quello in assemblea. È il terreno su cui il condominio ha voce; discutere del resto porta solo a una causa persa.