Umidità e infiltrazioni: di chi è la colpa (e la fattura)

È, di gran lunga, il conflitto più ricorrente in qualsiasi condominio. E comincia quasi sempre allo stesso modo: qualcuno ha una macchia sul soffitto e nessuno vuole che sia sua.

La regola generale

Chi paga dipende da dove si trova l'origine, non da dove compare il danno:

• Se l'origine è in una parte comune (colonna di scarico, copertura, facciata, tubazione generale), è il condominio a rispondere della riparazione.
• Se l'origine è in una parte privata (un impianto interno a un appartamento), risponde quel proprietario.

Sembra semplice. Il problema è determinare l'origine, ed è lì che si arenano mesi interi.

I passi, in ordine

1. Documentare dal primo giorno. Foto datate, evoluzione della macchia, e comunicazione scritta a chi guida il condominio e al vicino coinvolto.
2. Denunciare il sinistro il prima possibile, sia alla polizza condominiale sia a quella del vicino coinvolto. Molte polizze coprono la ricerca del guasto, che di solito è la parte cara e fastidiosa.
3. Localizzare l'origine con un professionista, non per deduzione da pianerottolo. Una relazione tecnica è l'unica cosa che chiude la discussione.
4. Riparare prima l'origine e poi il danno. Ritinteggiare prima di aver risolto la perdita è buttare i soldi, e succede di continuo.

Il danno e la causa sono due fatture distinte

Riparare la tubazione è una cosa; rifare il soffitto e la tinteggiatura del vicino di sotto è un'altra. Possono spettare a responsabili diversi e a polizze diverse. Conviene separarle fin dall'inizio per non finire a discutere un importo complessivo che nessuno sa scomporre.

Se il vicino non collabora

Se il guasto è in un appartamento e il proprietario non consente l'accesso né ripara, esiste la via della diffida formale e, se serve, quella giudiziale. La legge obbliga a consentire l'accesso per le riparazioni necessarie e a tollerare le opere indispensabili.

E ciò che evita metà di questi casi

La manutenzione di copertura e colonne di scarico. Le infiltrazioni non compaiono quasi mai all'improvviso: compaiono dopo anni in cui nessuno ha guardato in alto. Un controllo periodico della copertura costa poco ed evita il conflitto più caro e più lungo che un condominio possa avere.