Di cosa risponde legalmente l'amministratore? Paure reali e immaginarie

"Io non mi prendo la carica, poi rispondi tu di tutto." Smontiamo il mito — e indichiamo il poco che è vero.

La regola generale rassicurante

L'amministratore è un rappresentante, non un garante universale: a rispondere delle obbligazioni condominiali è il CONDOMINIO (con il proprio patrimonio e quello dei proprietari in proporzione). Debiti, sinistri, cause ordinarie: condominio.

Dove può esserci responsabilità personale

• Colpa grave nell'esercizio: conoscevate un rischio serio (il pezzo di facciata pericolante, l'ascensore senza verifica) e non avete fatto NULLA di ragionevole. L'inerzia documentata davanti a rischi per le persone è lo scenario brutto — nei casi estremi anche penale.
• Agire senza autorizzazione dove serviva (contratti rilevanti inventati senza delibera) o contro le delibere.
• Gestione infedele del denaro (ovvio e rarissimo).

Cosa NON vi possono contestare

Decisioni ragionevoli finite male (il fornitore scelto fra tre preventivi rivelatosi mediocre), guasti imprevedibili, o il malcontento generico ("col precedente si stava meglio"). Sbagliare gestendo in buona fede con la diligenza ordinaria non genera responsabilità personale.

Le tre coperture dell'amministratore sereno

1. Diligenza documentata: davanti a ogni rischio noto, qualche azione ragionevole registrata (un avviso, un preventivo richiesto, un'assemblea convocata). Non pretende di risolvere tutto subito: pretende di non ignorarlo.
2. Delibere per le cose grosse: ciò che conta passa per assemblea e verbale. L'ombrello della delibera collettiva è quasi impermeabile.
3. L'assicurazione: la RC condominiale copre l'operato dei suoi organi; alcune polizze aggiungono la tutela legale dell'amministratore. Verificate che ci sia.

Morale

La carica ben condotta (con registrazioni, delibere e buon senso) comporta meno rischio legale che andare al lavoro in auto. Il folclore del "rispondi anche con la tua casa" è appunto folclore — e per inciso si cura mostrando questa analisi nell'assemblea del passaggio di consegne.