Breukdelen: wat ze zijn en waarom ze bepalen

In de akte van uw woning staat een getal met decimalen waar bijna niemand naar kijkt, en het bepaalt twee heel belangrijke dingen: hoeveel u betaalt en hoe zwaar uw stem telt.

Wat het is

Het breukdeel (of aandeel) is het percentage dat uw woning van het hele gebouw uitmaakt. Alle breukdelen samen zijn 100. Het wordt vastgelegd in de akte van splitsing en de vergadering beslist er niet over.

Waar het voor dient

• Om de gemeenschappelijke kosten te verdelen, tenzij rechtsgeldig iets anders is afgesproken.
• Om meerderheden te berekenen bij stemmingen. Veel besluiten vereisen een dubbele meerderheid: van eigenaars en van breukdelen.

Daarom staan in goed opgestelde notulen altijd beide cijfers: hoeveel er stemden en welk aandeel zij samen vertegenwoordigden.

Waarom het soms onrechtvaardig lijkt

Omdat het niet alleen van de oppervlakte afhangt. Bij de vaststelling kunnen het verwachte gebruik van gemeenschappelijke ruimten, de verdieping en de ligging worden meegewogen. Een benedenwoning met eigen ingang en een dakappartement met terras kunnen breukdelen hebben die met niemands intuïtie kloppen.

Kan het worden gewijzigd?

Ja, maar het is ingrijpend: de breukdelen wijzigen raakt de splitsingsakte en vereist in beginsel unanimiteit, plus notariële vastlegging en inschrijving. Geen gewoon vergaderbesluit.

Er zijn beperkte uitzonderingen (bijvoorbeeld bij een werkelijke fysieke wijziging van het gebouw), maar de praktische regel luidt: reken op unanimiteit en op de notaris.

Wat wel kan zonder ze aan te raken

Afwijkende verdelingen voor specifieke kosten afspreken. Dat is gebruikelijk en volstrekt geldig: de lift die de benedenwoningen niet gebruiken, het zwembad, de hal. Het vraagt een besluit met de toepasselijke meerderheid, goed vastgelegd in de notulen en zo nodig in het reglement.

Het praktische punt

Als er in uw gebouw een terugkerende discussie is over wie wat betaalt, lost dat zich bijna altijd beter op met een afspraak over verdeling per kostenpost dan met een poging de breukdelen te wijzigen. Dat laatste komt er vrijwel nooit door.