Een huismeester of conciërge aannemen: wat het betekent om 'werkgever' te zijn

Het worden er minder, maar veel VvE's hebben (of overwegen) nog eigen personeel. Werkgever zijn is een andere competitie: dat weet u beter vooraf.

Wat het inhoudt

• De VvE aanmelden als werkgever, met een contract volgens de cao voor personeel in stedelijk vastgoed van uw provincie (functieschalen, uren, toeslagen, extra uitkeringen).
• Loonadministratie, sociale premies, inhoudingen (u heeft een salarisadministratie nodig: 40–80 €/maand).
• Vervanging bij vakantie en ziekte (wat niemand begroot en altijd gebeurt).
• Arbeidsveiligheid en de bijbehorende papieren.
• En aan het eind van het werkzame leven: pensionering kan vergoedingen oproepen, of de bekende kwestie van de dienstwoning, als die bestaat.

De grove cijfers

Een fulltime conciërge: tussen 22.000 en 30.000 €/jaar aan totale werkgeverslasten, afhankelijk van cao en anciënniteit. Verdeeld over 15 woningen: 130–170 €/maand per woning ALLEEN voor conciërgediensten.

De alternatieven die de markt gebruikt

• Conciërgebedrijven (extern personeel): duurder per uur, geen personeelsadministratie, vervanging inbegrepen.
• Deeltijdconciërge (ochtenden) + elektronische toegangscontrole.
• De taken splitsen: schoonmaak uitbesteed + videofoon + gedigitaliseerd beheer — de combinatie die in de meeste middelgrote gebouwen de huismeester heeft vervangen.

Als u al personeel heeft

Behandel de relatie en de papieren met dezelfde nauwkeurigheid als een bedrijf: het is de bron van de duurste procedures die een VvE kan hebben. En begroot ALTIJD de volledige post (met vervanging en een voorziening voor anciënniteit), niet alleen het loon van deze maand.

De eerlijke afweging

Een historische conciërgepost schrappen is een gevoelig besluit (3/5, met werknemersrechten in het spel: arbeidsrechtelijk advies is onmisbaar). Er in 2026 een creëren loont, met de huidige alternatieven, zelden in kleine gebouwen.