De que responde legalmente o administrador? Medos reais e imaginários

"Eu não me candidato a administrador, depois responde-se por tudo." Desmontemos o mito — e apontemos o pouco que é verdade.

A regra geral tranquilizadora

O administrador é um representante, não um garante universal: quem responde pelas obrigações do condomínio é o CONDOMÍNIO (com o seu património e o dos condóminos na proporção da sua permilagem). As dívidas, os sinistros, os processos correntes: condomínio.

Onde pode haver responsabilidade pessoal

• Negligência grave no exercício: conhecia um risco sério (o pedaço de fachada anunciado, o elevador sem inspeção) e não fez NADA razoável. A inação documentada perante riscos para pessoas é o cenário feio — e, em casos extremos, também penal.
• Atuar sem autorização onde ela era necessária (contratos relevantes inventados sem deliberação) ou contra as deliberações.
• Gestão desleal do dinheiro (óbvio e raríssimo).

O que NÃO lhe podem exigir

Decisões razoáveis que correram mal (o fornecedor escolhido entre três orçamentos que se revelou mediano), avarias imprevisíveis, ou o descontentamento genérico ("com o anterior estávamos melhor"). Errar gerindo de boa-fé com diligência normal não gera responsabilidade pessoal.

As três coberturas do administrador tranquilo

1. Diligência documentada: perante cada risco conhecido, alguma ação razoável registada (aviso, orçamento pedido, assembleia convocada). Não exige resolver tudo já: exige não o ignorar.
2. Deliberações para o que é grande: o relevante passa por assembleia e ata. O guarda-chuva da deliberação coletiva é quase impermeável.
3. O seguro: a responsabilidade civil do condomínio cobre a atuação dos seus órgãos; algumas apólices acrescentam defesa jurídica do administrador. Verifique que existe.

Moral

O cargo bem exercido (com registo, deliberações e bom senso) tem menos risco legal do que conduzir para o trabalho. O folclore do "responde até com a sua casa" é isso mesmo: folclore — e cura-se, aliás, mostrando esta análise na assembleia de passagem de testemunho.