El local de baix: quines despeses li toquen i quines no

És una font inesgotable de discussió: el bar de baix no usa l'ascensor ni trepitja el portal, però la seva quota apareix al mateix repartiment que la de tothom.

La regla per defecte

Llevat que els estatuts diguin una altra cosa, tots els propietaris contribueixen per coeficient a totes les despeses comunes, locals inclosos. L'ús no determina el pagament: si fos així, el veí que mai baixa a la piscina també demanaria rebaixa.

L'excepció que gairebé sempre existeix

L'habitual és que el títol constitutiu o els estatuts eximeixin expressament els locals de certes despeses: ascensor, portal, escala, porteria. És legítim i freqüent, perquè tenen accés independent des del carrer i no usen aquests elements.

Ull amb el matís: aquesta exempció val per a conservació i ús, però la jurisprudència ha discutit molt si abasta també la substitució completa o les obres d'accessibilitat. Abans de donar per fet que el local no paga la instal·lació d'un ascensor nou, cal llegir la clàusula exacta: no és el mateix «exempts de les despeses d'ascensor» que «exempts del manteniment de l'ascensor».

El que el local paga gairebé sempre

Façana, coberta, estructura, assegurança de l'edifici, ITE i responsabilitat civil. Són elements que el protegeixen i l'afecten igual que qualsevol habitatge.

Si els estatuts no diuen res

Llavors paga tot per coeficient, sense excepció. I no n'hi ha prou amb que «sempre s'ha fet així»: un costum no escrit no crea una exempció. Per establir-la cal modificar els estatuts, i això exigeix unanimitat.

El consell pràctic

Abans de la propera discussió, treu el títol constitutiu i llegeix literalment la clàusula. La meitat d'aquests conflictes es resolen en cinc minuts llegint el que ja està escrit, i l'altra meitat s'eviten aclarint per escrit el que era ambigu.