Zentralheizung: die Kosten gerecht verteilen

In vielen Häusern mit Zentralheizung wird die Rechnung nach Miteigentumsanteilen verteilt: Jede Wohnung zahlt einen festen Prozentsatz der Gesamtkosten, ob die Heizkörper laufen oder nicht. Jahrelang schien das normal. Heute gehört das zu den Streitpunkten, die in Eigentümerversammlungen am häufigsten auftauchen.

Warum daraus Streit wird

Das Problem ist nicht, dass die einen egoistisch und die anderen verfroren sind. Im selben Haus treffen einfach sehr unterschiedliche Situationen aufeinander.

• Wer das ganze Jahr dort wohnt, im Homeoffice arbeitet oder kleine Kinder hat und die Wohnung von Oktober bis April warm hält.
• Wer die halbe Heizperiode weg ist, die Wohnung als Zweitwohnsitz nutzt oder sie leer stehen lässt.
• Wer im Erdgeschoss, unter dem Dach oder an der Nordseite wohnt und doppelt so viel Heizkörper braucht, um es so behaglich zu haben wie der Nachbar in der Mitte des Hauses.

Ohne Verbrauchsdaten geht es nur um Eindrücke: "Ich mache sie kaum an" gegen "Ich friere trotzdem". Niemand kann etwas belegen, und die Versammlung tritt Jahr für Jahr auf der Stelle.

Was Heizkostenverteiler sind

Das sind kleine Geräte an jedem Heizkörper, die über die Heizperiode hinweg schätzen, wie viel Wärme er abgegeben hat, ausgehend von der Temperatur des Heizkörpers und des Raums. Wo die Rohrführung es zulässt, wird statt Verteilern ein Wärmezähler pro Wohnung eingebaut, der genauer ist.

Eines sollte man in der Versammlung gut erklären: Verteiler messen weder Euro noch exakte Kilowattstunden pro Wohnung, sondern Verteilungseinheiten. Am Ende der Heizperiode werden alle Ablesungen im Haus addiert und die tatsächlichen Brennstoffkosten anteilig darauf umgelegt.

Und die Thermostatventile

Sie sitzen an jedem Heizkörper und erlauben eine Temperatur pro Raum; ist sie erreicht, wird das warme Wasser abgestellt. Ohne sie misst der Verteiler zwar, aber der Nachbar hat keine bequeme Möglichkeit, weniger zu verbrauchen. Deshalb werden beide meist zusammen geplant: Das eine misst, das andere gibt die Steuerung.

Wie sich die Umlage ändert

Die Abrechnung besteht dann aus zwei Teilen:

• Ein gemeinsamer Teil, der weiterhin nach Anteilen verteilt wird: Wartung, Heizraum, Prüfungen, Wärmeverluste der Rohre, Verbrauch der Gemeinschaftsflächen.
• Ein variabler Teil, je nach Verbrauch der einzelnen Wohnung.

Den gemeinsamen Teil sollte man vom ersten Tag an klarstellen, denn die typische Überraschung erlebt, wer dachte, ohne Heizen zahle er null. So funktioniert es nicht: Die Anlage wird auch dann unterhalten, wenn man sie nicht nutzt, und die Wärme der Nachbarwohnungen mildert die eigene Kälte.

Wie stark jeder Teil gewichtet wird, ist keine völlig freie Entscheidung. Lasst euch von der Wartungsfirma oder einer Fachkraft sagen, was die geltenden Vorschriften für euren Fall vorsehen, und haltet es im Protokoll fest.

Vor der Entscheidung: den heutigen Stand der Vorschriften prüfen

In Spanien gibt es Regeln zur verbrauchsabhängigen Abrechnung in Gebäuden mit Zentralheizung, mit Fällen, in denen sie verpflichtend ist, und anderen, in denen sie nicht greift, etwa wenn sie technisch nicht machbar ist. Die Bedingungen haben sich mehrfach geändert, verlasst euch also nicht auf das, was im Hausflur erzählt wird: Fordert einen technischen Bericht an, der sagt, was aktuell für euer Haus gilt, und hebt ihn auf.

Was in der Versammlung besprochen werden sollte

• Vergleichbare Angebote von zwei oder drei Firmen, aufgeschlüsselt nach Geräten, Einbau, Inbetriebnahme und der jährlichen Gebühr für Ablesung und Abrechnung. Diese Gebühr fällt jedes Jahr an und wird leicht vergessen.
• Wie bezahlt wird: Sonderumlage, Rücklage oder Verteilung über mehrere Monate.
• Welche Einsparung in eurem konkreten Haus realistisch ist. Lasst euch vom Installateur eine schriftliche Einschätzung geben, keinen Prozentsatz aus dem Prospekt: Es hängt von der Dämmung, der Klimazone und der Nutzung ab.
• Eine Simulation pro Wohnung: Wie die Abrechnung der letzten Heizperiode mit der neuen Umlage ausgesehen hätte. Das beruhigt am meisten und nimmt das Gefühl, dass die einen gewinnen und die anderen verlieren.
• Die schwierigen Fälle: Erdgeschoss, Dachgeschoss, ungünstige Ausrichtung, leerstehende Wohnungen. Besser vorher entscheiden, ob und wie etwas ausgeglichen wird.
• Wer abliest, wie oft und wie jede Wohnung ihren Verbrauch mitgeteilt bekommt. Informationen während der Heizperiode ersparen Diskussionen am Ende.
• Was passiert, wenn jemand Einbau oder Ablesung nicht zulässt. Klärt das Vorgehen, bevor der Fall eintritt.

Ob mit Verteilern oder ohne: Ein großer Teil der Spannung löst sich auf, wenn jede Wohnung selbst nachsehen kann, was sie verbraucht, was beschlossen wurde und wohin das Geld der Gemeinschaft geht. Genau dafür nutzen wir Dommiva, alles an einem Ort und jederzeit greifbar, und es erspart viele unangenehme Gespräche im Aufzug.