Miteigentumsanteile: was sie sind und warum sie bestimmen

In der Urkunde Ihrer Wohnung steht eine Zahl mit Nachkommastellen, die kaum jemand ansieht — und die zwei sehr wichtige Dinge bestimmt: wie viel Sie zahlen und wie viel Ihre Stimme wiegt.

Was sie ist

Der Anteil (die Beteiligungsquote) ist der Prozentsatz, den Ihre Wohnung am Gesamtgebäude ausmacht. Die Summe aller ergibt 100. Er wird in der Begründungsurkunde des Wohnungseigentums festgelegt und die Versammlung entscheidet ihn nicht.

Wofür er verwendet wird

• Zur Verteilung der Gemeinschaftskosten, sofern nichts anderes wirksam vereinbart wurde.
• Zur Berechnung der Mehrheiten bei Abstimmungen. Viele Beschlüsse verlangen eine doppelte Mehrheit: nach Köpfen und nach Anteilen.

Deshalb stehen in einem sauberen Protokoll immer beide Zahlen: wie viele abgestimmt haben und welche Anteile sie zusammen hielten.

Warum er manchmal ungerecht wirkt

Weil er nicht nur von der Fläche abhängt. Bei der Festlegung können die zu erwartende Nutzung der Gemeinschaftsflächen, das Geschoss und die Lage gewichtet werden. Eine Erdgeschosseinheit mit eigenem Zugang und eine Dachwohnung mit Terrasse können Anteile haben, die niemandes Intuition entsprechen.

Kann man ihn ändern?

Ja, aber es ist ein großer Schritt: Eine Änderung greift in die Begründungsurkunde ein und verlangt grundsätzlich Einstimmigkeit, dazu notarielle Beurkundung und Eintragung. Kein gewöhnlicher Beschluss.

Es gibt eng gefasste Ausnahmen (etwa bei einer tatsächlichen baulichen Veränderung), aber die praktische Regel lautet: rechnen Sie mit Einstimmigkeit und mit dem Notar.

Was ohne Änderung möglich ist

Abweichende Verteilungen für einzelne Kostenarten beschließen. Das ist üblich und völlig wirksam: der Aufzug, den das Erdgeschoss nicht nutzt, der Pool, der Eingangsbereich. Es braucht einen Beschluss mit der jeweils erforderlichen Mehrheit, sauber im Protokoll und gegebenenfalls in der Satzung.

Das Praktische

Gibt es bei Ihnen einen Dauerstreit darüber, wer was zahlt, löst sich das fast immer besser über eine Vereinbarung zur Verteilung nach Kostenarten als über den Versuch, die Anteile zu ändern. Letzteres geht fast nie durch.