Quale maggioranza mi serve? Le votazioni condominiali spiegate

"Questo lo possiamo approvare a maggioranza o serve l'unanimità?" è la domanda che si fa più spesso in assemblea. Guida rapida, senza gergo.

Prima: come si conta un voto

In un condominio votano le unità (una per proprietario), ma il risultato è ponderato due volte: maggioranza di proprietari E maggioranza di millesimi. Per approvare qualcosa a maggioranza semplice serve che voti a favore più della metà dei proprietari presenti, e che questi rappresentino inoltre più della metà dei millesimi presenti.

Maggioranza semplice (più della metà)

La quotidianità del condominio:

• Approvare bilancio consuntivo e preventivo annuale.
• Opere di conservazione e manutenzione (una facciata che cade non si vota: si ripara).
• Cambiare fornitore, affidare le pulizie, rate straordinarie per opere necessarie.

Tre quinti (3/5 di proprietari e millesimi)

Ciò che migliora ma non è indispensabile:

• Piscina, palestra, portineria e altri servizi nuovi.
• Locare parti comuni (il lastrico a un'antenna, il piano terra a un'attività).
• Sopprimere servizi esistenti.

Unanimità

Solo ciò che tocca le fondamenta giuridiche dell'edificio:

• Modificare l'atto costitutivo o i millesimi.
• Cambiare il regolamento.

Casi particolari da conoscere

• Accessibilità: rampe e ascensori per ultrasettantenni o persone con disabilità possono essere obbligatori anche senza maggioranza, se il costo annuo non supera 12 quote mensili ordinarie.
• Assenti: nelle delibere a 3/5, gli assenti notificati che non si oppongono entro 30 giorni contano come favorevoli.

In qualsiasi caso serio — opere grandi, conflitti, impugnazioni — fatelo confermare da un professionista. Questa guida orienta; non sostituisce la consulenza legale.