Water lekt vanaf het dakterras: betaalt de eigenaar of de VvE?

Het is een van de bitterste geschillen die er zijn, want het zet één eigenaar tegenover alle anderen en er staat veel geld op het spel.

Het onderscheid dat bijna alles oplost

Het dakterras is meestal voor privégebruik van die eigenaar, maar het is tegelijk het dak van het gebouw: een gemeenschappelijk deel. Die dubbele aard is de bron van de verwarring.

De regel die in de praktijk geldt: zit het probleem in de onderdelen die als dak fungeren — de waterdichting, de afschotten, de afvoeren — dan is de reparatie voor de VvE, ook al komt het water binnen via een privéterras. Het omgekeerde zou het onderhoud van het dak overlaten aan wie toevallig onder de hemel woont.

Wanneer de eigenaar betaalt

Wanneer hij de schade heeft veroorzaakt:

• Eigen werk dat de dakbedekking heeft doorboord (een vastgeschroefde pergola, een slecht gelegde nieuwe vloer).
• Nalaten van het gewone onderhoud dat hem toekomt: afvoeren verstopt met bladeren, plantenbakken op de putjes.
• Eigen installaties: jacuzzi, beregening, gemetselde barbecue.

De klassieke fout van beide kanten

De eigenaar die de expert niet binnenlaat "want het terras is van mij": de VvE heeft toegangsrecht om gemeenschappelijke delen te onderhouden, en weigeren verzwakt zijn positie alleen maar als de schade groeit.

En de VvE die het afschuift "want het is zijn terras": is de waterdichting gemeenschappelijk en wordt ze niet hersteld, dan is de VvE aansprakelijk voor de schade in de woning eronder.

De volgorde die de rechtszaak bespaart

Eerst een technisch rapport dat zegt waar het water binnenkomt — zonder dat is alles mening. Daarna beslist de vergadering met het rapport op tafel, en het gaat in de notulen. Meld het intussen bij de verzekeraar van de VvE: de meeste polissen dekken de lekdetectie en de schade bij de getroffen buur, al niet altijd het herstel van de waterdichting zelf.