Devedores: o procedimento real, passo a passo

É o problema que mais desgasta quem preside, e aquele em que mais se improvisa. O procedimento existe e funciona, mas tem de se seguir por ordem.

Passo 1: que a dívida esteja bem documentada

Antes de mais, a contabilidade tem de estar impecável: o que deve, de que período, e que avisos lhe foram emitidos. Uma cobrança assente em contas frágeis cai sozinha.

Passo 2: o aviso por escrito

Antes de qualquer coisa formal, uma comunicação escrita: quanto deve, a que título, e um prazo. Muitos casos resolvem-se aqui, sobretudo se for um esquecimento ou um problema pontual. Guardem cópia e comprovativo de envio.

Passo 3: deliberação da assembleia

Para reclamar judicialmente é preciso que a assembleia aprove o apuramento da dívida e autorize a ação. Essa deliberação é notificada ao devedor. É o passo que mais se salta e sem o qual não se pode prosseguir.

Passo 4: o procedimento de injunção

É a via específica para dívidas de condomínio e foi pensada para ser acessível: relativamente rápida e, em montantes moderados, sem necessidade obrigatória de advogado e solicitador. Se o devedor não se opuser, converte-se em título executivo.

O que também funciona

• Afixar a lista de devedores no placard do condomínio está previsto na lei com requisitos concretos (quando não foi possível notificar de outro modo). Não é uma humilhação pública improvisada: tem o seu procedimento.
• A privação do voto: quem não está em dia com os pagamentos pode ficar sem direito de voto na assembleia, se não tiver impugnado ou consignado a dívida.

O que não funciona

Cortar-lhe a água, a luz ou o uso do elevador ou da piscina. Por muito justo que pareça e por muito que se vote em assembleia, são vias de facto e colocam o condomínio do lado errado. Perde-se o caso e paga-se.

E o mais importante

Não deixar correr. As dívidas de condomínio prescrevem, e um incumprimento que se arrasta três anos sem qualquer ato formal é muito mais difícil de recuperar do que um tratado ao fim de dois meses. O incómodo de reclamar cedo é sempre menor do que o de reclamar tarde.