División horizontal y título constitutivo: los papeles fundacionales del edificio

Todo edificio en propiedad horizontal tiene su "partida de nacimiento". Saber leerla resuelve preguntas que parecen imposibles.

Qué es cada cosa

• La división horizontal: la escritura que dividió el edificio en fincas independientes (cada piso, local, garaje o trastero como finca registral) asignando a cada una su coeficiente de participación y su descripción.
• El título constitutivo: el conjunto que constituye el régimen de propiedad horizontal — la división + (habitualmente) los estatutos.

Para qué lo consultarás

• Coeficientes oficiales (la fuente definitiva cuando el Excel heredado no cuadra).
• Qué es exactamente común y qué privativo (¿ese trastero? ¿la terraza del ático? ¿el patio del bajo?).
• Anejos vinculados (la plaza que va "pegada" al piso).
• Exenciones y reglas de los estatutos.

Cómo conseguir copia

Nota simple del Registro de la Propiedad (online en registradores.org, unos euros por finca) para lo básico; certificación o copia de la escritura de división para el detalle completo (Registro o la notaría donde se otorgó). En 24–48 h lo tienes.

El caso práctico típico

Discusión sobre si la terraza del 5º es privativa o común de uso privativo (cambia quién paga su impermeabilización): la respuesta EXACTA está en la descripción de la finca en la división horizontal. Dos euros de nota simple ahorran dos años de teorías en el grupo.

En el archivo de la comunidad

División horizontal + estatutos + una tabla limpia de coeficientes: el kit fundacional, escaneado y accesible. Es de esas cosas que se consultan poco — pero cuando se necesitan, se necesitan exactamente.