Se filtra agua desde la terraza del ático: ¿paga el vecino o la comunidad?

Es de las discusiones más agrias que existen, porque enfrenta a un solo vecino contra todos los demás y hay mucho dinero en juego.

La distinción que lo resuelve casi todo

La terraza del ático suele ser de uso privativo de ese propietario, pero al mismo tiempo es la cubierta del edificio: un elemento común. Esa doble naturaleza es el origen de la confusión.

La regla que se aplica en la práctica: si el problema está en los elementos que hacen de cubierta —la impermeabilización, la formación de pendientes, los sumideros— la reparación es de la comunidad, aunque el agua entre por una terraza privativa. Lo contrario dejaría el mantenimiento del tejado del edificio en manos de quien vive debajo del cielo.

Cuándo paga el propietario

Cuando el daño lo ha causado él:

• Obras propias que perforaron la tela asfáltica (una pérgola atornillada, un suelo nuevo mal ejecutado).
• Falta de mantenimiento ordinario que le corresponde: sumideros atascados de hojas, macetas tapando desagües.
• Instalaciones suyas: jacuzzi, riego, barbacoa de obra.

El error clásico de las dos partes

El propietario del ático que se niega a dejar entrar al técnico "porque la terraza es suya": la comunidad tiene derecho de acceso para conservar elementos comunes, y negarlo solo agrava su posición si el daño crece.

Y la comunidad que se desentiende "porque es su terraza": si la impermeabilización es común y no se repara, la comunidad responde de los daños al piso de abajo.

El orden que ahorra el pleito

Primero un informe técnico que diga de dónde entra el agua — sin eso todo es opinión. Después, con el informe delante, la junta decide y consta en acta. Y en paralelo, dar parte al seguro de la comunidad: la mayoría de pólizas cubren la localización de la avería y los daños al vecino afectado, aunque no siempre la reparación de la impermeabilización en sí.