Das Ladenlokal im Erdgeschoss: welche Kosten es trägt und welche nicht

Es ist eine unerschöpfliche Streitquelle: die Bar unten nutzt weder den Aufzug noch den Hausflur, ihr Anteil steht aber in derselben Verteilung wie der aller anderen.

Die Grundregel

Sofern die Teilungserklärung nichts anderes sagt, tragen alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen sämtliche gemeinschaftlichen Kosten, Gewerbeeinheiten eingeschlossen. Die Nutzung bestimmt nicht die Zahlung: sonst würde auch der Nachbar, der nie zum Pool geht, einen Nachlass verlangen.

Die Ausnahme, die es fast immer gibt

Üblich ist, dass die Teilungserklärung die Ladenlokale ausdrücklich von bestimmten Kosten befreit: Aufzug, Hausflur, Treppenhaus, Hauswart. Das ist zulässig und verbreitet, denn sie haben einen eigenen Zugang von der Straße und nutzen diese Teile nicht.

Achtung auf die Feinheit: diese Befreiung gilt für Erhaltung und Nutzung, aber die Rechtsprechung hat viel darüber gestritten, ob sie auch den vollständigen Ersatz oder Barrierefreiheitsmaßnahmen erfasst. Bevor man annimmt, das Lokal zahle den Einbau eines neuen Aufzugs nicht, muss man die genaue Klausel lesen: „befreit von den Aufzugskosten" ist nicht dasselbe wie „befreit von der Aufzugswartung".

Was das Lokal fast immer zahlt

Fassade, Dach, Tragwerk, Gebäudeversicherung, Bauwerksprüfung und Haftpflicht. Das sind Bauteile, die es genauso schützen und betreffen wie jede Wohnung.

Wenn die Teilungserklärung nichts sagt

Dann zahlt es alles nach Anteilen, ohne Ausnahme. Und „das war schon immer so" genügt nicht: eine ungeschriebene Übung begründet keine Befreiung. Um sie zu schaffen, muss die Teilungserklärung geändert werden, und das erfordert Einstimmigkeit.

Der praktische Rat

Holt vor dem nächsten Streit die Teilungserklärung heraus und lest die Klausel wörtlich. Die Hälfte dieser Konflikte löst sich in fünf Minuten durch das Lesen des bereits Geschriebenen, die andere Hälfte vermeidet man, indem man das Mehrdeutige schriftlich klarstellt.