Ferienwohnungen im Haus: Was die Gemeinschaft tun kann

In vielen kleinen Häusern gibt es inzwischen ein oder zwei Wohnungen, die tageweise vermietet werden. Manchmal passiert nichts und die Nachbarschaft merkt es kaum. Manchmal aber doch: Koffer zu später Stunde, die Haustür offen, der Pool voller Leute, die niemand kennt, der Müll außerhalb der Zeiten. Wenn das Thema in eurem Haus aufgekommen ist, lohnt es sich, es ruhig und geordnet anzugehen, denn es lässt sich einiges machen – und manches eben nicht.

Alltag und Grundsatzdebatte trennen

Bevor man etwas in der Versammlung anspricht, hilft es, zwei Dinge auseinanderzuhalten.

Das eine ist das tägliche Zusammenleben: Lärm zu unpassenden Zeiten, sorgloser Umgang mit den Gemeinschaftsflächen, schlecht entsorgter Müll, Schäden am Aufzug oder im Eingangsbereich. Das kann genauso mit einem Dauermieter oder einem Eigentümer passieren, und die Gemeinschaft hat Mittel zu reagieren, ohne darüber streiten zu müssen, ob die Wohnung touristisch genutzt wird oder nicht.

Das andere ist die Tätigkeit selbst: dass eine Wohnung kurzzeitig vermietet wird. Diese Debatte ist eine andere und berührt Vorschriften, nicht nur das Miteinander.

Beides zu vermischen endet meist in einer angespannten Versammlung ohne brauchbare Beschlüsse. Es lohnt sich, die Themen getrennt zu behandeln.

Was man gegen die Störungen tun kann

Wenn es um Verhalten geht, ist der Weg der übliche:

• Die Vorfälle mit Datum und Uhrzeit notieren, ohne Wertungen. Ein einfaches Protokoll ist mehr wert als zehn aus dem Gedächtnis erzählte Beschwerden.
• Es dem Eigentümer schriftlich mitteilen. Er ist der Ansprechpartner der Gemeinschaft, auch wenn die Personen in der Wohnung jede Woche wechseln.
• Klare Nutzungsregeln für die Gemeinschaftsflächen in Erinnerung rufen oder beschließen: Poolzeiten, Nutzung des Aufzugs, wo und wann der Müll herauskommt, wie viele Personen die Anlagen nutzen dürfen.
• Schäden reparieren und die Kosten dem Verursacher weiterberechnen, wenn sich das belegen lässt.

Gut formulierte und beschlossene Hausregeln lösen mehr Fälle, als man denkt, weil sie einen Rahmen geben, auf den man sich berufen kann, ohne jemanden persönlich an den Pranger zu stellen.

Welchen Spielraum das Gesetz lässt

Das spanische Wohnungseigentumsrecht sieht vor, dass die Eigentümerversammlung Beschlüsse über die touristische Vermietung im Gebäude fassen kann: von der Festlegung von Bedingungen bis hin zur Begrenzung. Ebenso ist vorgesehen, dass solche Wohnungen einen höheren Anteil an den Gemeinschaftskosten tragen können, wegen der intensiveren Nutzung von Eingang, Aufzug, Reinigung oder Anlagen.

Das ist ein Feld, das sich verändert hat, und es überschneidet sich zusätzlich mit regionalen und kommunalen Vorschriften: vielerorts sind Lizenzen oder Registrierungen nötig, mancherorts wird eingegrenzt, wo die Tätigkeit überhaupt erlaubt ist. Deshalb finden sich hier keine Paragrafen und keine konkreten Mehrheitsangaben. Sinnvoll ist es, den zum Zeitpunkt der Entscheidung geltenden Text zu prüfen und, wenn das Thema angespannt ist, sich vor der Versammlung beraten zu lassen und nicht danach.

Zwei Punkte, die immer gelten:

• Ein solcher Beschluss wirkt nach vorn. Er macht in der Regel keine bereits bestehenden Situationen rückgängig, also sollte man das in der Einladung nicht versprechen.
• Der Beschluss entfaltet seine volle Wirkung, wenn er ordentlich dokumentiert und wie vorgesehen eingetragen wird. Ein Protokoll in der Schublade schützt wenig.

Die Sache richtig in die Versammlung bringen

Hier verlieren sich viele Gemeinschaften, und das ist meist am leichtesten zu beheben:

• Den Punkt konkret formuliert auf die Tagesordnung setzen, kein allgemeines "über die Ferienwohnungen sprechen". Ist der Punkt schlecht gefasst, kann der Beschluss ins Leere laufen.
• Die Informationen vorher verteilen: was vorgeschlagen wird, was es für die Kosten bedeutet, was die geltenden Vorschriften sagen.
• Den betroffenen Eigentümer anhören. Meist gibt es Spielraum für eine Einigung (Ruhezeiten, Regeln für die Gäste, eine erreichbare Kontaktnummer), ohne weiter gehen zu müssen.
• Das Protokoll präzise formulieren: was genau beschlossen wurde, mit welcher Reichweite, ab wann und wer die Umsetzung übernimmt.
• Den Beschluss allen Eigentümern mitteilen, auch den abwesenden, und den Nachweis dieser Mitteilung aufbewahren.

Wenn sich der Konflikt festfährt

Wenn sich nach Beschluss und Hinweisen nichts ändert, gibt es Wege, die Einstellung einer störenden Tätigkeit förmlich zu verlangen. Das sind Verfahren mit eigenen Fristen und Voraussetzungen, und hier sollte eine Fachperson den konkreten Fall prüfen. Mit geordnetem Schriftverkehr, klaren Protokollen und einem geführten Vorfallsregister ist die Ausgangslage eine deutlich bessere.

Trotzdem lassen sich die meisten dieser Fälle in kleinen Häusern früher lösen: mit klaren Regeln, einem Gespräch und einem gut formulierten Beschluss. Einladungen, Protokolle und Mitteilungen geordnet und für alle zugänglich zu halten ist der langweilige Teil, aber er trägt alles andere. Genau dafür ist Dommiva gedacht.