Des infiltrations depuis la terrasse du dernier étage : qui paie, le copropriétaire ou la copropriété ?

C'est l'un des litiges les plus âpres qui soient, car il oppose un seul copropriétaire à tous les autres et il y a beaucoup d'argent en jeu.

La distinction qui règle presque tout

La terrasse du dernier étage est généralement à usage privatif de ce copropriétaire, mais elle est en même temps la toiture de l'immeuble : une partie commune. Cette double nature est à l'origine de la confusion.

La règle appliquée en pratique : si le problème se situe dans les éléments qui font office de toiture — l'étanchéité, les pentes, les évacuations —, la réparation incombe à la copropriété, même si l'eau entre par une terrasse privative. L'inverse laisserait l'entretien du toit de l'immeuble à celui qui habite sous le ciel.

Quand c'est le copropriétaire qui paie

Quand c'est lui qui a causé le dommage :

• Des travaux personnels ayant percé la membrane d'étanchéité (une pergola vissée, un nouveau sol mal posé).
• Le défaut d'entretien courant qui lui revient : évacuations bouchées de feuilles, pots de fleurs obstruant les bondes.
• Ses propres installations : jacuzzi, arrosage, barbecue maçonné.

L'erreur classique des deux camps

Le copropriétaire qui refuse de laisser entrer l'expert « parce que la terrasse est à moi » : la copropriété a un droit d'accès pour conserver les parties communes, et refuser ne fait qu'aggraver sa position si le dommage s'étend.

Et la copropriété qui se désintéresse « parce que c'est sa terrasse » : si l'étanchéité est commune et n'est pas réparée, la copropriété répond des dommages causés au logement du dessous.

L'ordre qui évite le procès

D'abord un rapport technique disant par où l'eau entre — sans cela, tout n'est qu'opinion. Ensuite, rapport en main, l'assemblée décide et cela figure au procès-verbal. En parallèle, déclarer le sinistre à l'assurance de la copropriété : la plupart des contrats couvrent la recherche de fuite et les dommages au voisin sinistré, mais pas toujours la réfection de l'étanchéité elle-même.