Locations touristiques dans l'immeuble : que peut-on faire ?

Dans beaucoup de petits immeubles, il y a désormais un ou deux appartements loués à la nuit. Parfois il ne se passe rien et le voisinage ne s'en aperçoit même pas. Parfois si : des valises à des heures indues, la porte d'entrée laissée ouverte, la piscine remplie de gens que personne ne connaît, les poubelles sorties en dehors des horaires. Si le sujet est arrivé sur la table chez vous, mieux vaut l'aborder calmement et avec méthode, car il y a pas mal de choses à faire, et d'autres qui ne sont pas possibles.

Séparer le quotidien du débat de fond

Avant de proposer quoi que ce soit en assemblée, il est utile de distinguer deux choses.

La première, c'est la vie quotidienne : bruit à des heures indues, usage négligent des parties communes, déchets mal gérés, dégradations dans l'ascenseur ou le hall. Cela peut arriver tout autant avec un locataire de longue durée ou avec un propriétaire, et la copropriété a des moyens de réagir sans avoir à trancher si le logement est touristique ou non.

La seconde, c'est l'activité elle-même : le fait qu'un logement soit consacré à la location de courte durée. Ce débat est différent et relève de la réglementation, pas seulement du bon voisinage.

Mélanger les deux finit généralement en assemblée tendue et sans décision utile. Mieux vaut les traiter séparément.

Ce que l'on peut faire face aux nuisances

Quand le problème est un problème de comportement, la marche à suivre est classique :

• Noter les faits avec la date et l'heure, sans adjectifs. Un simple registre vaut plus que dix plaintes racontées de mémoire.
• Écrire au propriétaire : c'est lui l'interlocuteur de la copropriété, même si les occupants changent chaque semaine.
• Rappeler ou faire adopter des règles d'usage claires pour les parties communes : horaires de la piscine, usage de l'ascenseur, où et quand sortir les poubelles, combien de personnes peuvent accéder aux installations.
• Réparer les dégradations et en répercuter le coût sur qui de droit lorsque cela peut être prouvé.

Un règlement d'usage bien rédigé et régulièrement adopté règle plus de cas qu'on ne le croit, parce qu'il offre un cadre auquel se référer sans montrer personne du doigt.

La marge que laisse la loi

La réglementation espagnole de la copropriété prévoit que l'assemblée puisse adopter des décisions sur l'activité de location touristique dans l'immeuble : de l'encadrer jusqu'à la limiter. Elle prévoit aussi la possibilité que ces logements assument une part plus importante des charges communes, en raison de l'usage plus intense qu'ils font du hall, de l'ascenseur, du ménage ou des installations.

C'est un terrain qui a évolué et qui croise en outre des règles régionales et municipales : beaucoup d'endroits exigent une licence ou un enregistrement, et certains limitent les zones où l'activité est autorisée. C'est pourquoi vous ne trouverez ici ni numéros d'articles ni seuils de majorité précis. Le plus raisonnable est de vérifier le texte en vigueur au moment de décider et, si le sujet est tendu, de se faire conseiller avant l'assemblée plutôt qu'après.

Deux principes qui tiennent toujours :

• Une décision de ce type regarde vers l'avenir. Elle ne sert généralement pas à défaire des situations déjà installées, mieux vaut donc ne pas le promettre dans la convocation.
• La décision produit tous ses effets lorsqu'elle est documentée et inscrite comme il se doit. Un procès-verbal rangé dans un tiroir protège peu.

Bien la porter en assemblée

C'est là que beaucoup de copropriétés se perdent, et c'est souvent le plus simple à corriger :

• Inscrire le point à l'ordre du jour avec une formulation précise, pas un vague « parler des locations touristiques ». Un point mal posé peut réduire la décision à néant.
• Diffuser l'information en amont : ce qui est proposé, ce que cela implique en charges, ce que dit la réglementation applicable.
• Écouter le propriétaire concerné. Il y a souvent une marge d'accord (horaires, consignes pour les voyageurs, un numéro de contact joignable) sans avoir besoin d'aller plus loin.
• Rédiger le procès-verbal avec précision : ce qui a été approuvé exactement, avec quelle portée, à partir de quand et qui se charge des démarches.
• Notifier la décision à tous les copropriétaires, y compris les absents, et conserver la preuve de cette notification.

Si le conflit s'enlise

Si, après la décision et les avertissements, rien ne change, il existe des voies pour exiger formellement la cessation d'une activité gênante. Ce sont des procédures avec leurs propres délais et exigences, et là il vaut mieux qu'un professionnel examine le cas concret. Arriver avec des courriers en ordre, des procès-verbaux clairs et un registre d'incidents tenu à jour change beaucoup la situation de départ.

Cela dit, dans les petits immeubles, la plupart de ces cas se règlent avant : avec des règles claires, une conversation et un accord bien écrit. Garder les convocations, les procès-verbaux et les avis rangés et accessibles à tous, c'est la partie ennuyeuse, mais c'est elle qui soutient tout le reste. Dommiva est pensé exactement pour ça.