Divisione in proprietà orizzontale e atto costitutivo: le carte fondative dell'edificio

Ogni edificio in proprietà orizzontale ha il suo "certificato di nascita". Saperlo leggere risolve domande che sembrano impossibili.

Cos'è ciascuna cosa

• La divisione in proprietà orizzontale: l'atto che ha suddiviso l'edificio in unità autonome (ogni appartamento, negozio, box o cantina come unità catastale), assegnando a ciascuna i propri millesimi e la propria descrizione.
• L'atto costitutivo: l'insieme che istituisce il regime di condominio — la divisione più (di norma) il regolamento.

Per cosa lo consulterete

• I millesimi ufficiali (la fonte definitiva quando il foglio di calcolo ereditato non torna).
• Cosa è esattamente comune e cosa privato (quella cantina? La terrazza dell'attico? Il cortile del piano terra?).
• Le pertinenze collegate (il posto auto che va "attaccato" all'appartamento).
• Esenzioni e regole del regolamento.

Come ottenerne copia

Una visura dei registri immobiliari (online, pochi euro per unità) per l'essenziale; una certificazione o copia dell'atto di divisione per il dettaglio completo (registro o il notaio che l'ha rogato). In 24–48 ore ce l'avete.

Il caso pratico tipico

Discussione se la terrazza del quinto sia privata o comune a uso esclusivo (cambia chi paga l'impermeabilizzazione): la risposta ESATTA è nella descrizione dell'unità nell'atto di divisione. Due euro di visura risparmiano due anni di teorie nel gruppo.

Nell'archivio del condominio

Atto di divisione più regolamento più una tabella pulita dei millesimi: il kit fondativo, scansionato e accessibile. È una di quelle cose che si consultano di rado — ma quando servono, servono esattamente.