Infiltrazioni dal terrazzo dell'attico: paga il condòmino o il condominio?

È una delle liti più aspre che esistano, perché mette un solo condòmino contro tutti gli altri e c'è di mezzo parecchio denaro.

La distinzione che risolve quasi tutto

Il terrazzo dell'attico è di solito a uso esclusivo di quel proprietario, ma allo stesso tempo è la copertura dell'edificio: un elemento comune. Questa doppia natura è all'origine della confusione.

La regola applicata in pratica: se il problema sta negli elementi che fanno da copertura — l'impermeabilizzazione, le pendenze, i pluviali — la riparazione è del condominio, anche se l'acqua entra da un terrazzo a uso esclusivo. Il contrario lascerebbe la manutenzione del tetto a chi per caso abita sotto il cielo.

Quando paga il proprietario

Quando il danno l'ha causato lui:

• Lavori propri che hanno forato la guaina (una pergola avvitata, una nuova pavimentazione posata male).
• Mancata manutenzione ordinaria di sua spettanza: scarichi ostruiti dalle foglie, vasi che coprono i pozzetti.
• Impianti suoi: idromassaggio, irrigazione, barbecue in muratura.

L'errore classico di entrambe le parti

Il proprietario dell'attico che non fa entrare il tecnico «perché il terrazzo è mio»: il condominio ha diritto di accesso per conservare le parti comuni, e negarlo peggiora solo la sua posizione se il danno cresce.

E il condominio che se ne lava le mani «perché è il suo terrazzo»: se l'impermeabilizzazione è comune e non viene riparata, il condominio risponde dei danni all'appartamento sottostante.

L'ordine che evita la causa

Prima una perizia tecnica che dica da dove entra l'acqua — senza quella è tutto opinione. Poi, con la perizia sul tavolo, l'assemblea decide e va a verbale. In parallelo, denuncia all'assicurazione del condominio: la maggior parte delle polizze copre la ricerca del guasto e i danni al vicino colpito, anche se non sempre il rifacimento dell'impermeabilizzazione.