Il negozio al piano terra: quali spese gli spettano e quali no

È una fonte inesauribile di discussione: il bar al piano terra non usa l'ascensore né passa dall'androne, eppure la sua quota compare nella stessa ripartizione di tutti.

La regola di default

Salvo che il regolamento disponga diversamente, tutti i proprietari contribuiscono per millesimi a tutte le spese comuni, locali compresi. L'uso non determina il pagamento: se fosse così, anche il condòmino che non scende mai in piscina chiederebbe uno sconto.

L'eccezione che quasi sempre esiste

Di norma l'atto costitutivo o il regolamento esentano espressamente i locali da certe spese: ascensore, androne, scale, portineria. È legittimo e frequente, perché hanno accesso autonomo dalla strada e non usano quegli elementi.

Attenzione alla sfumatura: quell'esenzione vale per conservazione e uso, ma la giurisprudenza ha discusso a lungo se copra anche la sostituzione integrale o le opere di accessibilità. Prima di dare per scontato che il locale non paghi l'installazione di un ascensore nuovo, bisogna leggere la clausola esatta: «esentati dalle spese di ascensore» non è la stessa cosa di «esentati dalla manutenzione dell'ascensore».

Cosa il locale paga quasi sempre

Facciata, copertura, struttura, assicurazione dell'edificio, verifica tecnica e responsabilità civile. Sono elementi che lo proteggono e lo riguardano esattamente come qualsiasi appartamento.

Se il regolamento non dice nulla

Allora paga tutto per millesimi, senza eccezioni. E «si è sempre fatto così» non basta: una consuetudine non scritta non crea un'esenzione. Per stabilirla bisogna modificare il regolamento, e questo richiede l'unanimità.

Il consiglio pratico

Prima della prossima discussione, tira fuori l'atto costitutivo e leggi la clausola alla lettera. Metà di questi conflitti si risolvono in cinque minuti leggendo ciò che è già scritto, e l'altra metà si evitano chiarendo per iscritto ciò che era ambiguo.