Case vacanza nel condominio: cosa si può fare

In molti edifici piccoli c'è ormai uno o due appartamenti affittati a giornata. A volte non succede nulla e i vicini non se ne accorgono nemmeno. Altre volte sì: valigie a tarda notte, il portone lasciato aperto, la piscina piena di gente che nessuno conosce, i rifiuti fuori orario. Se il tema è uscito nel tuo condominio, conviene affrontarlo con calma e con ordine, perché c'è parecchio che si può fare, e anche cose che non si possono.

Separare la convivenza dal dibattito di fondo

Prima di proporre qualcosa in assemblea aiuta distinguere due cose diverse.

La prima è la quotidianità: rumori a ore improbabili, uso trascurato delle parti comuni, rifiuti gestiti male, danni all'ascensore o all'ingresso. Può succedere allo stesso modo con un inquilino di lungo periodo o con un proprietario, e il condominio ha strumenti per reagire senza dover discutere se l'appartamento sia turistico o no.

La seconda è l'attività in sé: che un appartamento sia destinato all'affitto breve. Quel dibattito è un altro e tocca la normativa, non solo la convivenza.

Mescolare le due cose di solito finisce in un'assemblea tesa e senza delibere utili. Vale la pena trattarle separatamente.

Cosa si può fare contro il disturbo

Quando il problema è di comportamento, la strada è quella di sempre:

• Annotare i fatti con data e ora, senza aggettivi. Un registro semplice vale più di dieci lamentele raccontate a memoria.
• Comunicarlo per iscritto al proprietario, che è l'interlocutore del condominio anche se chi sta dentro cambia ogni settimana.
• Ricordare o approvare regole d'uso chiare per le parti comuni: orari della piscina, uso dell'ascensore, dove e quando si portano fuori i rifiuti, quante persone possono accedere agli impianti.
• Riparare i danni e addebitarne il costo a chi di dovere quando lo si può dimostrare.

Un regolamento d'uso ben scritto e approvato risolve più casi di quanto sembri, perché offre un riferimento a cui appellarsi senza puntare il dito su nessuno.

Il margine che dà la legge

La normativa spagnola sulla proprietà orizzontale prevede che l'assemblea possa adottare delibere sull'attività di affitto turistico nell'edificio: dal porvi condizioni fino a limitarla. Prevede anche la possibilità che questi appartamenti si facciano carico di una quota maggiore delle spese comuni, per l'uso più intenso che fanno dell'ingresso, dell'ascensore, delle pulizie o degli impianti.

È un terreno che è cambiato nel tempo e che per di più si incrocia con norme regionali e comunali: in molti luoghi servono licenze o registrazioni, e in alcuni si limitano le zone in cui l'attività è ammessa. Per questo qui non troverai numeri di articoli né percentuali di maggioranza precise. La cosa sensata è verificare il testo in vigore nel momento in cui dovete decidere e, se la questione è tesa, farsi assistere prima dell'assemblea e non dopo.

Due punti che valgono sempre:

• Una delibera di questo tipo guarda avanti. Di norma non serve a smontare situazioni già consolidate, quindi meglio non prometterlo nella convocazione.
• La delibera dispiega tutti i suoi effetti quando è documentata e trascritta come si deve. Un verbale chiuso in un cassetto protegge poco.

Portarla bene in assemblea

È qui che molti condomini si perdono, ed è di solito la parte più facile da sistemare:

• Inserire il punto all'ordine del giorno con una formulazione precisa, non un generico "parlare degli affitti turistici". Se il punto è mal posto, la delibera può risultare inefficace.
• Distribuire prima le informazioni: cosa si propone, cosa comporta sulle spese, cosa dice la normativa applicabile.
• Ascoltare il proprietario interessato. Spesso c'è margine di accordo (orari, regole per gli ospiti, un recapito raggiungibile) senza bisogno di andare oltre.
• Redigere il verbale con precisione: cosa è stato approvato esattamente, con quale portata, da quando e chi si occupa degli adempimenti.
• Notificare la delibera a tutti i proprietari, compresi gli assenti, e conservare la prova di quella comunicazione.

Se il conflitto si incancrenisce

Se dopo la delibera e i richiami la situazione resta uguale, esistono vie per chiedere formalmente la cessazione di un'attività molesta. Sono procedimenti con tempi e requisiti propri, e lì conviene che un professionista esamini il caso concreto. Arrivarci con la corrispondenza in ordine, i verbali chiari e il registro degli episodi aggiornato cambia molto il punto di partenza.

Detto questo, nei piccoli edifici la maggior parte di questi casi si risolve prima: con regole chiare, una conversazione e un accordo scritto bene. Tenere convocazioni, verbali e avvisi ordinati e accessibili a tutti è la parte noiosa, ma è quella che regge tutto il resto. Dommiva è pensato esattamente per questo.