Een bedrijfsruimte omzetten naar woning: kan de VvE dat tegenhouden?

Een leegstaande winkel wordt twee appartementen en het halve gebouw vraagt zich af of dat zomaar mag.

De hoofdregel

De eigenaar mag het gebruik van zijn privégedeelte wijzigen tenzij de splitsingsakte dat uitdrukkelijk verbiedt. De VvE heeft geen algemeen vetorecht over wat iemand binnen zijn eigen gedeelte doet.

Oftewel: zegt de akte niets, dan kan de VvE het niet met een stemming tegenhouden, zelfs niet unaniem, want ze beslist dan niet over gemeenschappelijke delen maar over andermans eigendom.

Wat de VvE wél mag eisen

Hier heeft ze echte ruimte:

• Dat de gemeenschappelijke delen worden gerespecteerd. Nieuwe openingen in de gevel maken, de constructie wijzigen of gemeenschappelijke standleidingen omleggen vraagt wél toestemming van de vergadering, met de vereiste meerderheid.
• Dat het werk de stabiliteit en veiligheid van het gebouw niet schaadt, met een constructief ontwerp waar nodig.
• Dat de breukdelen worden bijgewerkt als de wijziging ze verandert — iets wat vrijwel altijd wordt vergeten en daarna jarenlang discussies over de verdeling oplevert.
• Dat het huishoudelijk reglement en de bij het nieuwe gebruik horende kostenverdeling worden nageleefd.

Het punt dat vrijwel elke zaak beslist

Veel oudere splitsingsaktes bevatten een clausule die het gebruik van bedrijfsruimten beperkt of toestemming vereist om het te wijzigen. Bestaat die, dan is ze bindend. Bestaat ze niet, dan vraagt het toevoegen nu unanimiteit, en ze kan niet met terugwerkende kracht gelden voor een al doorgevoerde wijziging.

En het bestemmingsplan, dat hierboven staat

Vóór de VvE komt de gemeente: de omzetting vereist een vergunning voor functiewijziging, en de ruimte moet voldoen aan de plaatselijke bewoonbaarheidseisen (minimumoppervlak, ventilatie, vrije hoogte, toegang). Veel plannen sneuvelen daar, niet in de vergadering.

Het advies voor de voorzitter

Ga niet in op de vraag of je het goedkeurt. Vraag schriftelijk om de vergunning en het ontwerp, controleer welke gemeenschappelijke delen worden geraakt en breng dat in de vergadering. Dat is het terrein waar de VvE iets te zeggen heeft; over de rest bekvechten leidt alleen tot een verloren procedure.