Vocht en lekkages: wiens schuld (en wiens rekening)

Het is met afstand het meest terugkerende conflict in elke VvE. En het begint bijna altijd hetzelfde: iemand heeft een vlek op het plafond en niemand wil dat die van hem is.

De hoofdregel

Wie betaalt hangt af van waar de oorzaak zit, niet van waar de schade zichtbaar wordt:

• Zit de oorzaak in een gemeenschappelijk deel (standleiding, dak, gevel, hoofdleiding), dan komt de reparatie voor rekening van de VvE.
• Zit de oorzaak in een privédeel (een installatie binnen een appartement), dan draait die eigenaar ervoor op.

Het klinkt eenvoudig. Het probleem is de oorzaak vaststellen, en daar lopen hele maanden op vast.

De stappen, op volgorde

1. Documenteer vanaf dag één. Gedateerde foto's, het verloop van de vlek, en schriftelijke melding aan de voorzitter en de getroffen buur.
2. Meld de schade zo snel mogelijk, zowel bij de VvE-verzekering als bij die van de getroffen buur. Veel polissen dekken de lekdetectie, meestal het dure en vervelende deel.
3. Laat de oorzaak door een vakman lokaliseren, niet via portiekdiagnose. Een technisch rapport is het enige dat de discussie beëindigt.
4. Repareer eerst de oorzaak en daarna de schade. Schilderen voordat het lek verholpen is, is weggegooid geld — en het gebeurt voortdurend.

Schade en oorzaak zijn twee aparte rekeningen

De leiding repareren is één ding; het plafond en het schilderwerk van de buur eronder herstellen is iets anders. Ze kunnen bij verschillende verantwoordelijken en verschillende polissen horen. Scheid ze vanaf het begin, zodat u niet eindigt met een totaalbedrag dat niemand kan uitsplitsen.

Als de buur niet meewerkt

Zit het lek in een appartement en verleent de eigenaar geen toegang en repareert hij niet, dan is er de weg van de formele aanmaning en zo nodig de rechter. De wet verplicht tot het verlenen van toegang voor noodzakelijke reparaties en tot het dulden van onmisbare werkzaamheden.

En wat de helft van deze gevallen voorkomt

Onderhoud van dak en standleidingen. Lekkages ontstaan bijna nooit plotseling: ze ontstaan na jaren waarin niemand omhoog keek. Een periodieke dakinspectie kost weinig en voorkomt het duurste en langstlopende conflict dat een VvE kan hebben.