Humidades e infiltrações: de quem é a culpa (e a fatura)

É, de longe, o conflito mais repetido em qualquer condomínio. E começa quase sempre da mesma forma: alguém tem uma mancha no teto e ninguém quer que seja sua.

A regra geral

Quem paga depende de onde está a origem, não de onde aparece o dano:

• Se a origem está numa parte comum (tubo de queda, cobertura, fachada, canalização geral), é o condomínio que responde pela reparação.
• Se a origem está numa parte privativa (uma instalação interior de uma fração), responde esse condómino.

Parece simples. O problema é determinar a origem, e é aí que se arrastam meses inteiros.

Os passos, por ordem

1. Documentar desde o primeiro dia. Fotos com data, evolução da mancha, e comunicação escrita ao presidente e ao vizinho afetado.
2. Participar o sinistro o quanto antes, tanto ao seguro do condomínio como ao do vizinho afetado. Muitas apólices cobrem a deteção da avaria, que costuma ser a parte cara e incómoda.
3. Localizar a origem com um profissional, não por dedução de patamar. Um relatório técnico é a única coisa que fecha a discussão.
4. Reparar primeiro a origem e o dano depois. Pintar antes de resolver a fuga é deitar dinheiro fora, e acontece constantemente.

O dano e a causa são duas faturas distintas

Uma coisa é reparar a canalização, outra é refazer o teto e a pintura do vizinho de baixo. Podem caber a responsáveis diferentes e a apólices diferentes. Convém separá-las desde o início para não acabar a discutir um valor global que ninguém sabe decompor.

Se o vizinho não colabora

Se a avaria está numa fração e o proprietário não permite o acesso nem repara, existe a via da interpelação formal e, se necessário, a judicial. A lei obriga a permitir o acesso para reparações necessárias e a consentir as obras imprescindíveis.

E o que evita metade destes casos

Manutenção da cobertura e dos tubos de queda. As infiltrações quase nunca aparecem de repente: aparecem ao fim de anos sem que ninguém olhe para cima. Uma inspeção periódica da cobertura custa pouco e evita o conflito mais caro e mais demorado que um condomínio pode ter.