Alojamento local no prédio: o que o condomínio pode fazer

Em muitos prédios pequenos já há um ou dois apartamentos arrendados ao dia. Às vezes não acontece nada e os vizinhos nem dão por isso. Outras vezes sim: malas a horas tardias, a porta da entrada aberta, a piscina cheia de gente que ninguém conhece, o lixo fora de horas. Se o tema surgiu no teu prédio, vale a pena tratá-lo com calma e com ordem, porque há bastante que se pode fazer e também coisas que não.

Separar a convivência do debate de fundo

Antes de propor seja o que for em assembleia, ajuda distinguir duas coisas diferentes.

Uma é o dia a dia: ruído a horas impróprias, uso descuidado das zonas comuns, lixo mal gerido, estragos no elevador ou na entrada. Isso pode acontecer igualmente com um inquilino de longa duração ou com um proprietário, e o condomínio tem ferramentas para reagir sem ter de discutir se a casa é turística ou não.

A outra é a atividade em si: um apartamento ser destinado ao arrendamento de curta duração. Esse debate é outro e mexe com regulamentação, não apenas com convivência.

Misturar as duas costuma acabar numa assembleia tensa e sem decisões úteis. Vale a pena tratá-las em separado.

O que se pode fazer quanto aos incómodos

Quando o problema é de comportamento, o caminho é o do costume:

• Registar os factos com data e hora, sem adjetivos. Um registo simples vale mais do que dez queixas contadas de memória.
• Comunicar por escrito ao proprietário, que é o interlocutor do condomínio ainda que quem está lá dentro mude todas as semanas.
• Recordar ou aprovar regras de utilização claras das zonas comuns: horários da piscina, uso do elevador, onde e quando se coloca o lixo, quantas pessoas podem aceder às instalações.
• Reparar os estragos e imputar o custo a quem for devido, quando isso puder ser comprovado.

Regras de utilização bem redigidas e aprovadas resolvem mais casos do que parece, porque dão um quadro a que todos se podem agarrar sem apontar o dedo a ninguém.

A margem que a lei dá

A legislação espanhola de propriedade horizontal prevê que a assembleia possa aprovar deliberações sobre a atividade de arrendamento turístico no prédio: desde condicioná-la até limitá-la. Prevê também a possibilidade de estas frações assumirem uma participação maior nas despesas comuns, pelo uso mais intenso que fazem da entrada, do elevador, da limpeza ou das instalações.

É um terreno que tem vindo a mudar e que, além disso, se cruza com regras regionais e municipais: em muitos sítios exigem-se licenças ou registos, e nalguns limitam-se as zonas onde a atividade é permitida. Por isso não vais encontrar aqui números de artigos nem percentagens de maioria concretas. O sensato é verificar o texto em vigor no momento em que forem decidir e, se o assunto vier com tensão, obter aconselhamento antes da assembleia e não depois.

Duas ideias que se mantêm sempre:

• Uma deliberação deste tipo olha para a frente. Normalmente não serve para desfazer situações já consolidadas, por isso é melhor não prometer isso na convocatória.
• A deliberação produz todos os seus efeitos quando está documentada e registada como deve ser. Uma ata guardada numa gaveta protege pouco.

Levar o assunto bem à assembleia

É aqui que muitos condomínios se perdem, e costuma ser o mais fácil de corrigir:

• Incluir o ponto na ordem de trabalhos com uma redação concreta, e não um genérico "falar dos apartamentos turísticos". Se o ponto estiver mal formulado, a deliberação pode ficar sem efeito.
• Distribuir a informação antes: o que se propõe, o que implica em despesas, o que diz a regulamentação aplicável.
• Ouvir o proprietário visado. Costuma haver margem de acordo (horários, regras para os hóspedes, um contacto disponível) sem ser preciso ir mais longe.
• Redigir a ata com rigor: o que foi aprovado exatamente, com que alcance, a partir de quando e quem fica encarregue de tratar do assunto.
• Notificar a deliberação a todos os proprietários, incluindo os ausentes, e guardar comprovativo dessa notificação.

Se o conflito se arrasta

Se, depois da deliberação e dos avisos, a situação continuar igual, existem vias para exigir formalmente a cessação de uma atividade incomodativa. São processos com prazos e requisitos próprios, e aí convém que um profissional analise o caso concreto. Chegar com as comunicações organizadas, as atas claras e o registo de ocorrências feito muda muito o ponto de partida.

Ainda assim, a maioria destes casos em prédios pequenos resolve-se antes: com regras claras, uma conversa e um acordo bem escrito. Ter convocatórias, atas e avisos organizados e acessíveis a todos é a parte aborrecida, mas é a que sustenta tudo o resto. O Dommiva foi pensado precisamente para isso.