Die Gemeinschaftsordnung: was sie ist, wo sie liegt und wann sie zählt

Die Hälfte aller Streitigkeiten in Versammlungen ließe sich klären, indem man ein Dokument liest, das fast niemand gelesen hat: die Gemeinschaftsordnung.

Was sie ist

Die besonderen Regeln IHRES Hauses, üblicherweise vom Bauträger in der Gründungsurkunde festgelegt (oder später einstimmig beschlossen). Sie ergänzen das Gesetz: wo das Wohnungseigentumsgesetz die allgemeine Regel gibt, kann die Gemeinschaftsordnung sie modifizieren.

Was meist darin steht (und Diskussionen entscheidet)

• Kostenbefreiungen: "die Gewerbeeinheiten tragen nicht zu Eingang und Aufzug bei" — die Antwort auf den Dauerstreit steht seit 1985 schriftlich fest.
• Von den Anteilen abweichende Verteilungsschlüssel für bestimmte Kosten.
• Nutzungsverbote: in Wohnungen oder Läden untersagte Tätigkeiten (manchmal die entscheidende Munition gegen eine problematische Nutzung).
• Regeln zu Fassadenelementen, Terrassen oder der Nutzung der Dachflächen.

Wo sie liegt

In der Gründungsurkunde, eingetragen im Grundbuch: ein Auszug für das Gebäude (wenige Euro, online) beschafft sie, wenn niemand eine Kopie findet. In den Kaufverträgen der einzelnen Wohnungen findet sich meist eine Kopie oder ein Verweis.

Ihre Rangordnung (wichtig)

Zwingendes Gesetz > Gemeinschaftsordnung > Hausordnung > gewöhnliche Beschlüsse. Eine Gemeinschaftsordnung kann keine gesetzlichen Grundrechte nehmen; eine Hausordnung darf ihr nicht widersprechen. Und sie zu ändern verlangt Einstimmigkeit und Eintragung, damit sie künftige Käufer bindet — deshalb wird sie fast nie angefasst.

Der praktische Rat

Besorgen Sie sie, scannen Sie sie und halten Sie sie mit den Unterlagen der Gemeinschaft zugänglich. Sie einmal zu lesen (eine halbe Stunde, versprochen) bewahrt Sie davor, sie falsch zu zitieren — und gibt Ihnen präzise Munition genau dann, wenn Sie sie brauchen.