Wasser dringt von der Dachterrasse ein: zahlt der Eigentümer oder die Gemeinschaft?

Es ist einer der bittersten Streitfälle überhaupt, weil er einen einzelnen Eigentümer gegen alle anderen stellt und viel Geld im Spiel ist.

Die Unterscheidung, die fast alles klärt

Die Dachterrasse steht meist zur Sondernutzung dieses Eigentümers, ist zugleich aber das Dach des Hauses: Gemeinschaftseigentum. Diese Doppelnatur ist der Ursprung der Verwirrung.

Die praktisch angewandte Regel: liegt das Problem in den Bauteilen, die das Dach ausmachen — Abdichtung, Gefälle, Abläufe —, ist die Reparatur Sache der Gemeinschaft, auch wenn das Wasser über eine Sondernutzungsfläche eindringt. Sonst läge die Instandhaltung des Hausdachs bei dem, der zufällig unter dem Himmel wohnt.

Wann der Eigentümer zahlt

Wenn er den Schaden verursacht hat:

• Eigene Arbeiten, die die Abdichtungsbahn durchstoßen haben (eine verschraubte Pergola, ein schlecht verlegter neuer Bodenbelag).
• Unterlassene laufende Pflege, die ihm obliegt: von Laub verstopfte Abläufe, Blumentöpfe auf den Einläufen.
• Eigene Installationen: Whirlpool, Bewässerung, gemauerter Grill.

Der klassische Fehler beider Seiten

Der Eigentümer, der den Gutachter nicht hereinlässt, „weil die Terrasse mir gehört": die Gemeinschaft hat ein Zutrittsrecht zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, und die Verweigerung verschlechtert nur seine Lage, wenn der Schaden wächst.

Und die Gemeinschaft, die abwinkt, „weil das seine Terrasse ist": ist die Abdichtung gemeinschaftlich und wird nicht instand gesetzt, haftet die Gemeinschaft für die Schäden in der Wohnung darunter.

Die Reihenfolge, die den Prozess erspart

Zuerst ein Sachverständigengutachten, das sagt, wo das Wasser eintritt — ohne das ist alles Meinung. Dann entscheidet die Versammlung mit dem Gutachten auf dem Tisch, und es kommt ins Protokoll. Parallel die Versicherung der Gemeinschaft einschalten: die meisten Policen decken die Leckortung und die Schäden beim betroffenen Nachbarn, nicht immer aber die Instandsetzung der Abdichtung selbst.