Transformer un local en logement : la copropriété peut-elle s'y opposer ?

Un local vide devient deux appartements et la moitié de l'immeuble se demande si cela peut se faire ainsi.

La règle générale

Le copropriétaire peut changer l'usage de son lot privatif sauf si le règlement l'interdit expressément. La copropriété n'a pas de droit de veto général sur ce que chacun fait chez lui.

Autrement dit : si le règlement est muet, la copropriété ne peut pas s'y opposer par un vote, même à l'unanimité, car elle ne statue pas sur des parties communes mais sur la propriété d'autrui.

Ce que la copropriété peut exiger

C'est là qu'elle dispose d'une vraie marge :

• Que les parties communes soient respectées. Percer de nouvelles ouvertures en façade, modifier la structure ou dévier des descentes communes exige l'autorisation de l'assemblée, à la majorité applicable.
• Que les travaux n'endommagent ni n'affectent la stabilité ou la sécurité de l'immeuble, avec projet technique si nécessaire.
• Que les tantièmes soient mis à jour si le changement les modifie — ce qu'on oublie presque toujours et qui alimente ensuite des années de disputes sur la répartition.
• Que le règlement intérieur et la répartition des charges correspondant au nouvel usage soient respectés.

Le point qui tranche presque tous les cas

Beaucoup d'anciens règlements contiennent une clause limitant l'usage des locaux ou exigeant une autorisation pour le changer. Si elle existe, elle s'impose. Si elle n'existe pas, l'ajouter maintenant exige l'unanimité, et elle ne peut s'appliquer rétroactivement à un changement déjà réalisé.

Et l'urbanisme, qui prime sur tout cela

Avant la copropriété, il y a la mairie : la transformation exige un permis de changement de destination, et le local doit respecter les conditions d'habitabilité locales (surface minimale, ventilation, hauteur sous plafond, accès). Beaucoup de projets échouent là, pas en assemblée.

Le conseil au président

N'entrez pas dans le débat sur ce qui vous semble bien ou mal. Demandez par écrit le permis et le projet, vérifiez quelles parties communes sont touchées et portez cela en assemblée. C'est le terrain où la copropriété a voix au chapitre ; discuter du reste ne mène qu'à un procès perdu.