Il regolamento di condominio: cos'è, dove sta e quando conta

Metà delle discussioni assembleari si risolverebbe leggendo un documento che quasi nessuno ha letto: il regolamento.

Cos'è

Le regole particolari del VOSTRO edificio, stabilite di norma dal costruttore nell'atto costitutivo (o approvate all'unanimità in seguito). Integrano la legge: dove la norma generale la dà la legge, il regolamento può precisarla.

Cosa contiene di solito (e cambia le discussioni)

• Esenzioni di spesa: "i locali non contribuiscono ad androne e ascensore" — la risposta alla lite classica è scritta dal 1985.
• Criteri di riparto diversi dai millesimi per certe spese.
• Divieti d'uso: attività vietate negli appartamenti o nei locali (a volte, la munizione decisiva contro un uso problematico).
• Regole su elementi di facciata, terrazze o uso delle coperture.

Dove sta

Nell'atto costitutivo, trascritto nei registri immobiliari: una visura dell'edificio (pochi euro, online) lo recupera se nessuno trova copia. Negli atti d'acquisto di ciascun appartamento di solito c'è copia o rinvio.

La sua gerarchia (importante)

Norma imperativa > regolamento > regole interne > delibere ordinarie. Un regolamento non può togliere diritti fondamentali di legge; una regola interna non può contraddire il regolamento. E modificarlo richiede l'unanimità e la trascrizione per vincolare i futuri acquirenti — per questo quasi non si tocca mai.

Il consiglio operativo

Procuratevelo, scansionatelo e tenetelo accessibile con le carte del condominio. Leggerlo una volta (mezz'ora, promesso) vi eviterà di citarlo male — e vi darà munizioni precise esattamente quando servono.