Estatutos e normas de convivência: o que é cada coisa

Estatutos e normas de convivência. Soa a linguagem de notário e é por isso que, em muitos condomínios pequenos em Espanha, ninguém sabe bem o que tem e o que não tem. A boa notícia é que a diferença cabe em duas frases: os estatutos (estatutos) dizem como é o edifício e que direitos e obrigações tem cada proprietário; as normas de convivência (normas de régimen interior) dizem como se vive em conjunto no dia a dia.

Os estatutos: a parte que mexe com a propriedade

Os estatutos costumam nascer com o edifício. São redigidos quando o imóvel é dividido em frações e ficam junto à escritura de divisão horizontal. É aí que está o que define o condomínio enquanto tal:

• O que é parte comum e o que é privativo: a entrada, a cobertura, o saguão, o terraço que só um vizinho usa.
• A quota de participação de cada fração, que determina quanto cada um paga.
• Os usos permitidos ou proibidos nas habitações e nas lojas.
• Regras específicas sobre despesas, por exemplo se o rés do chão participa ou não no elevador.
• O fim a que o edifício se destina e os limites ao uso das partes comuns.

Tudo isto mexe com o direito de propriedade de cada um e, por isso, não se muda de ânimo leve. Alterar um estatuto é, na prática, mudar as condições em que alguém comprou a sua casa.

As normas de convivência: o dia a dia

As normas de convivência estão um degrau abaixo. Regulam o uso do que é comum e os pormenores do quotidiano, sem tocar na propriedade de ninguém. São elas que respondem às perguntas de sempre:

• Horário da piscina e da arrecadação das bicicletas.
• Como se reserva o elevador numa mudança e quem responde se algo se estragar.
• Horas razoáveis para obras e para barulho.
• Uso da arrecadação, do estendal, da garagem ou da zona de brincadeiras.
• Onde e quando se põem os caixotes do lixo.
• Se é possível colocar toldos ou vasos na varanda, e de que forma.

A regra prática é simples: se a norma limita como usas algo comum, é norma de convivência. Se mexe com o que é teu, com quanto pagas ou com o que podes fazer dentro de casa, estamos a falar de estatutos.

Como se aprova cada coisa

Também aqui o nível de exigência é claramente diferente.

Como os estatutos afetam direitos dos proprietários, precisam de um acordo muito alargado em assembleia e, em muitos casos, de unanimidade. Além disso, para vincularem também quem comprar uma casa no futuro, convém inscrevê-los no registo predial. Sem essa inscrição, um novo comprador pode alegar que não tinha conhecimento deles.

As normas de convivência aprovam-se em assembleia com uma maioria bem mais acessível, não têm de passar pelo registo e vinculam proprietários, inquilinos e qualquer pessoa que use o edifício.

Como os critérios e as maiorias variam consoante o tipo de deliberação e foram sendo reformados ao longo dos anos, antes de levar algo importante à assembleia vale a pena verificar a legislação em vigor ou pedir aconselhamento a um profissional. Uma deliberação mal aprovada pode ser impugnada e, nesse caso, terão perdido tempo duas vezes.

Escrevê-las bem é meio caminho andado

Uma norma de que ninguém se lembra não existe, e uma norma ambígua gera mais discussões do que a ausência de norma.

• Sejam concretos. "Respeitar o descanso" não é uma norma; "não usar ferramentas elétricas antes das nove da manhã nem depois das nove da noite" já é.
• Digam o que acontece se não for cumprida, nem que seja um aviso por escrito do presidente.
• Datem cada versão e registem em que assembleia foi aprovada.
• Não copiem o regulamento de outro condomínio sem o adaptar: se não têm piscina, o capítulo da piscina está a mais.
• Revejam-nas de vez em quando. As trotinetes, os pontos de carregamento ou a entrega de encomendas não constavam dos regulamentos de há vinte anos.

E que estejam à mão

De pouco serve ter estatutos impecáveis se vivem numa pasta em casa do presidente de há três anos. Quando a presidência muda todos os anos, os documentos perdem-se pelo caminho com uma facilidade impressionante.

Ter os estatutos e as normas onde qualquer vizinho os possa consultar, incluindo quem acabou de chegar, resolve metade de uma discussão antes de ela começar. No Dommiva ficam junto aos restantes documentos do condomínio, para que ninguém tenha de perguntar onde estavam.