Infiltrações a partir do terraço do último piso: paga o condómino ou o condomínio?

É das discussões mais azedas que existem, porque põe um só condómino contra todos os outros e há muito dinheiro em jogo.

A distinção que resolve quase tudo

O terraço do último piso costuma ser de uso privativo desse proprietário, mas ao mesmo tempo é a cobertura do edifício: um elemento comum. Essa dupla natureza é a origem da confusão.

A regra aplicada na prática: se o problema está nos elementos que fazem de cobertura — a impermeabilização, as pendentes, os ralos — a reparação é do condomínio, ainda que a água entre por um terraço privativo. O contrário deixaria a manutenção do telhado do edifício nas mãos de quem por acaso vive debaixo do céu.

Quando paga o proprietário

Quando foi ele que causou o dano:

• Obras suas que perfuraram a tela asfáltica (uma pérgola aparafusada, um pavimento novo mal executado).
• Falta da manutenção corrente que lhe compete: ralos entupidos de folhas, vasos a tapar escoamentos.
• Instalações suas: jacuzzi, rega, churrasqueira de obra.

O erro clássico dos dois lados

O proprietário que não deixa entrar o técnico «porque o terraço é meu»: o condomínio tem direito de acesso para conservar elementos comuns, e recusar só agrava a sua posição se o dano crescer.

E o condomínio que se desresponsabiliza «porque o terraço é dele»: se a impermeabilização é comum e não se repara, o condomínio responde pelos danos na fração de baixo.

A ordem que poupa o processo

Primeiro um relatório técnico que diga por onde entra a água — sem isso tudo é opinião. Depois, com o relatório à frente, a assembleia decide e fica em ata. Em paralelo, participar ao seguro do condomínio: a maioria das apólices cobre a localização da avaria e os danos ao vizinho afetado, ainda que nem sempre a reparação da impermeabilização em si.