Terraços de uso privativo: a fronteira da manutenção explicada de uma vez

É A consulta jurídica de condomínio por excelência. Fixemos a doutrina de uma vez, com a lista prática.

A natureza do bicho

O terraço do último piso (ou o pátio do rés do chão) costuma ser parte comum de uso privativo: a estrutura é de todos (muitas vezes é a cobertura do edifício); o uso, da fração a que é atribuído. Confirmar: título constitutivo.

A repartição consolidada (jurisprudência constante)

Do utilizador (o condómino):

• Limpeza e conservação ordinária: ralos livres de folhas, juntas dos ladrilhos cuidadas, não sobrecarregar nem furar.
• Os acabamentos que ele colocou (deck, floreiras, toldo autorizado).
• Os danos causados pelo SEU mau uso ou desleixo (o ralo entupido durante anos que apodreceu a tela).

Do condomínio:

• A impermeabilização e os elementos estruturais: o seu envelhecimento natural é assunto do edifício, seja quem for que o use.
• O pavimento quando é preciso levantá-lo para reparar a tela (vai com a obra).
• Guardas e platibandas (fachada).

O conflito tipo e a sua solução

Infiltração na fração de baixo → o de baixo culpa o de cima, o de cima culpa o condomínio → paralisia. Protocolo: participação ao seguro mais sondagem técnica que determine a causa (envelhecimento ou mau uso) → o relatório atribui o pagamento segundo a doutrina acima. Rápido e sem julgamento popular.

A cláusula de paz

Norma interna a recordar esta repartição e os deveres de cuidado do utilizador (com verificação anual dos ralos na checklist de outono do condomínio — dois minutos que evitam 80% destes dramas).